Obligationenrecht (Baumängel). Änderung

Diese Vorlage ist weniger komplex als der Voranschlag. Der Antrag der Einigungskonferenz zu Artikel 219a Absatz 2 steht auf Seite 3 der Fahne. Dieser wurde einstimmig beschlossen.

Nur zwei kleine Bemerkungen: Die Einigungskonferenz hat sich in einem Punkt dem Nationalrat angeschlossen. Es geht um die Frist, also um die Frage, ob ein Nachbesserungsrecht besteht, wenn eine neue Baute weniger als ein Jahr alt ist oder wenn sie weniger als zwei Jahre alt ist. Wir haben uns auf weniger als zwei Jahre geeinigt. Diese Bestimmung war auch bei uns etwas umstritten, sie scheint nicht matchentscheidend zu sein. Der zweite Punkt ist wichtig, er betrifft die Renovationsarbeiten. Diese sind vom Nachbesserungsrecht nicht umfasst. Das war immer unsere klare Haltung. Die Einigungskonferenz hat sie übernommen.

Ich bitte Sie, dem Antrag zuzustimmen.

Auch hier möchte ich es nicht verpassen, der Kommission ein herzliches Dankeschön für ihre gute und umsichtige Arbeit und dafür auszusprechen, dass sie es ermöglicht hat, einen Kompromiss mit dem Ständerat zu finden. Da bestanden zum Teil grosse Differenzen, aber am Schluss haben wir eine Lösung gefunden, die - ich finde es schön, dass die Berichterstattenden aus der Kommission das auch gesagt haben - wirklich besser ist als die bestehende Regelung und eigentlich nur Gewinnerinnen und Gewinner hat.

Es ging nicht ganz so weit, wie es sich der Nationalrat gewünscht hatte, aber jetzt können wir das in Kraft setzen, wir können einen Mangel im Obligationenrecht beheben. Und wenn sich das nicht bewährt, gibt es für die Anliegen des Nationalrates in einigen Jahren vielleicht noch eine zweite Chance. Auf jeden Fall vielen Dank, dass Sie mit der Annahme des Antrages der Einigungskonferenz hier den Weg freimachen für eine bessere Lösung im Zusammenhang mit der Korrektur von Baumängeln.

Unser Rat hat sich vor zwei Tagen beim Obligationenrecht für eine Ausdehnung des zwingenden Nachbesserungsrechts um zwei Jahre ausgesprochen. Von diesem zwingenden Nachbesserungsrecht hätten nicht nur Neubauten, sondern auch ältere Bauten erfasst werden sollen.

Es verblieb eine Differenz zum Ständerat bei Artikel 219a Absatz 2, insbesondere zu umfangreichen Renovierungsarbeiten sowie zur Dauer. Die Einigungskonferenz der Kommissionen für Rechtsfragen entschied sich gestern bei Artikel 219 Absatz 2 für folgende Variante: "Der Käufer eines Grundstücks mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, kann auch unentgeltliche Verbesserung verlangen. Dieser Anspruch untersteht den Bestimmungen über den Werkvertrag." Der entsprechende Einigungsantrag wurde einstimmig angenommen.

Wie mein Vorredner möchte ich an dieser Stelle dem Sekretariat der Kommission für Rechtsfragen, der Verwaltung sowie Bundesrat Jans für die Arbeit in den letzten beiden Jahren ganz herzlich danken.

Ich beantrage Ihnen, dem einstimmig angenommenen Antrag der Einigungskonferenz zuzustimmen.

La conférence de conciliation s'est réunie hier. Il restait une divergence à régler qui portait sur deux points relevant uniquement du contrat de vente. Vous savez que ce projet porte à la fois sur le contrat d'entreprise et le contrat de vente. La question à traiter était celle relative au champ de la protection, donc de l'obligation de réparation sans frais pour le contrat de vente. Est-ce qu'il fallait inclure ou non des immeubles anciens, mais qui avaient fait l'objet d'importantes rénovations? Que peut-on considérer, si on exclut les importantes rénovations, comme étant du logement neuf? Est-ce que[NB]ce[NB]sont[NB]des[NB]logements qui ont été érigés il y a un ou deux ans?

La conférence de conciliation a donc coupé la poire en deux: elle a retenu deux ans, mais a exclu les importantes rénovations. Je dois préciser ici qu'évidemment il n'y a pas de perdants avec cette révision, puisque le droit en vigueur a des rigueurs qui sont problématiques; c'est pour cela, du reste, que cette révision a été entreprise. Mais on peut considérer que les gagnants auraient pu être plus nombreux et que les personnes qui ont été exclues de cette protection avec le texte de la conférence de conciliation auraient sans doute mérité un meilleur sort. Il y a donc une certaine amertume à vous présenter cette proposition aujourd'hui. Néanmoins, le projet, de manière générale, est un plus pour des personnes qui méritent cette protection. C'est la raison pour laquelle on vous encourage à l'accepter, sachant qu'il n'y a pas de minorité.

Je vais terminer mon propos en remerciant, évidemment, l'important travail qu'a fait l'administration sur un projet qui [PAGE 2522] a porté sur deux législatures. Les commissions ont fait un travail très important qui a beaucoup sollicité les services du département, que je remercie.

Der Bundesrat stellt sich hier auf die Seite der Mehrheit Ihrer Kommission und gegen den Nationalrat. Insbesondere bei der Frage der zwingenden Nachbesserung beim Kauf einer Immobilie hat der Nationalrat aus unserer Sicht überschossen. Nach Ansicht des Bundesrates wird das zwingende Nachbesserungsrecht mit dem Beschluss des Nationalrates so stark ausgedehnt, dass es am Ende sogar zum Schaden privater Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer wäre, weil umfangreiche Renovierungsarbeiten ebenfalls einbezogen würden. Das könnte tatsächlich dazu führen, dass private Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer, die ihr Eigenheim verkaufen und im letzten Jahr vor dem Verkauf vielleicht noch eine Renovierung vorgenommen und z.[NB]B. eine neue Heizung eingebaut haben, am Schluss für allfällige Fehler bei diesem Einbau haften könnten. Das ist nicht im Sinne der Vorlage. Das findet der Bundesrat falsch. Er unterstützt deshalb Ihre Kommissionsmehrheit. Ich habe das auch im Nationalrat deutlich gesagt.

Comme l'a dit le rapporteur, deux éléments sont visés par l'alinéa 2, à savoir le délai de prise en compte de 2 ans ou de 1 an. Je rappelle que nous avions eu une discussion à ce propos au sein de ce conseil, que la décision avait été assez serrée entre la proposition du Conseil national et celle du Conseil des Etats, et que finalement, le délai de 1 an avait été approuvé, par 18 contre[NB]15. On voit que c'était relativement serré, comme ce l'était du côté du Conseil national.

Je vous propose, dans l'intérêt des propriétaires plutôt que dans celui des corps de métier, des architectes, d'adopter la solution du Conseil national, à savoir le délai de 2 ans. Je vous conseille également de prendre en considération la définition de ce qui peut être invoqué par l'acheteur, à savoir les défauts qui concernent aussi d'importantes rénovations. Il est vrai que, dans le cadre de la discussion, il a été dit que ce concept était trop imprécis pour pouvoir être inscrit définitivement dans la loi, et qu'il fallait attendre la conférence de conciliation. Toutefois, je vous rappelle que notre droit dispose déjà de notions de ce genre, notamment à l'article 14 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), où il est question de travaux importants. Ici, on parlerait de rénovations importantes. Dans l'OBLF, l'application a été progressivement mise en place par le Tribunal fédéral. Aujourd'hui, il n'y a plus[NB]ou[NB]presque[NB]plus de contestations relatives à cette notion. Il en ira de même avec ce qui est proposé par le Conseil national.

Je pense donc que l'on peut aujourd'hui liquider les divergences en acceptant la proposition du Conseil national.

Wir haben in Artikel 219a Absatz 2 - das ist auf Seite 3 der Fahne - noch zwei Differenzen, die sich in einem Absatz verstecken. Sie können sich erinnern: Es geht darum, ob man bei einer Baute auf einem Grundstück das unentgeltliche Nachbesserungsrecht nur bei ganz neuen Bauten hat, die höchstens ein Jahr alt sind, oder ob man es auch bei Bauten hat, die schon bis zwei Jahre früher entstanden sind. Das ist der Streit. Der Nationalrat möchte sich hier zwei Jahre zurückbeziehen, unsere Fassung lautet: Ein Jahr reicht.

Dann geht es noch darum, ob in das Nachbesserungsrecht bei einer Altbaute auch umfangreiche Renovationsarbeiten mit einbezogen werden sollen. Hier hat der Ständerat letztmals einstimmig an unserer Fassung festgehalten.

Ich mache Ihnen namens der Mehrheit der Kommission beliebt, an beiden Differenzen festzuhalten und diese heute Mittag in die Einigungskonferenz zu bringen. Die Frist, ob man sich ein oder zwei Jahre zurückbezieht, ist nicht so matchentscheidend. Entscheidend für uns ist aber, und deshalb wollen wir an beiden Differenzen festhalten, dass nicht Renovationsarbeiten ins Gesetz bzw. in das Nachbesserungsrecht einbezogen werden, denn dies hätte einfach komplizierte Abgrenzungsfragen zur Folge.

Ich bitte Sie namens der Mehrheit der Kommission, hier an beiden Differenzen festzuhalten; es gibt noch eine Minderheit dazu.

Nous sommes presque au bout d'un projet de grande importance, qui a animé nos débats, à cheval sur deux législatures. J'aimerais donc revenir brièvement sur le contexte et rappeler qu'on parle de nouvelles dispositions pour les contrats d'entreprise et les contrats de vente immobilière, en rappelant que le principal enjeu de cette révision était de pouvoir modifier le délai d'avis des défauts, qui avait été fixé par la jurisprudence à 10 jours. Inutile de préciser que des drames ont pu découler d'un délai aussi court et si contre-intuitif, qui ne correspond pas à ce que l'on a d'ordinaire dans des matières similaires.

Le Conseil national a essayé de trouver des solutions innovantes qui puissent mieux protéger les petits propriétaires, acheteurs et constructeurs, en précisant que pour les plus gros, les promoteurs, les normes professionnelles SIA sont en principe appliquées. On a commencé par s'inspirer du devoir de signalement des défauts, qui existait dans le droit du bail, à l'article 259g du code des obligations. Nous n'avons malheureusement pas été suivis par le Conseil des Etats sur cet élément. En revanche, il y a eu des positions convergentes entre les deux conseils sur la question des délais et de leur caractère impératif. Il ne sera donc pas possible de prévoir des délais plus courts au détriment de l'acquéreur. C'est un filet de protection; c'est un vrai pas en avant que l'on a pu faire dans ce domaine.

Il reste la question des cas de ventes sur plans ou des constructions récentes. Le Conseil fédéral, dans son projet initial, souhaitait prévoir un droit de réparation sans frais pour les immeubles à construire ou ayant été construits moins de 1 an avant la vente. Le Conseil national a travaillé pour étendre ce droit de réparation sans frais aux immeubles érigés 2 ans avant la vente et aux immeubles ayant fait l'objet d'importantes réparations moins de 1 an avant la vente ou qui doivent encore faire l'objet d'une telle rénovation. On a également traité la question du délai de prescription de l'action en garantie. Le Conseil national avait prévu 10 ans. Le Conseil fédéral et le Conseil des Etats proposaient 5 ans. Aujourd'hui, le Conseil des Etats a accepté de soutenir la position du Conseil national sur le délai pour formuler l'avis des défauts. Le Conseil national s'est rallié quant à lui à la durée de la prescription de l'action. [PAGE 2435]

Il reste aujourd'hui la question de l'article 219a alinéa 2, soit l'étendue du droit à la réparation sans frais pour les contrats de vente. Les deux conseils s'opposent sur deux questions qui ont été longuement évoquées par la rapporteuse de langue allemande et le Conseil fédéral: par "constructions récentes", le Conseil national entend celles qui ont été érigées il y a moins de 2 ans, tandis que le Conseil des Etats pense aux constructions érigées il y a moins de 1 an. Pour les importantes rénovations, le Conseil des Etats ne souhaite pas les inclure dans le droit à réparation, contrairement au Conseil national. Le Conseil des Etats et le Conseil fédéral ont avancé plusieurs arguments, qui ont notamment été rappelés tout à l'heure par M. Jans: tout d'abord, le fait que le système de garantie ne se prêterait pas bien aux cas de rénovation, dans la mesure où il a été conçu pour les nouvelles constructions, et que la garantie doit donc rester opposable au constructeur, mais pas au nouveau propriétaire. Le Conseil des Etats a évoqué le fait qu'il ne serait pas juste de pouvoir actionner de simples propriétaires, car, selon lui, lorsqu'il s'agit de ventes, on serait plutôt face à des personnes qui ne sont pas des professionnels, car imposer un droit de garantie serait trop incisif.

L'autre aspect concerne la notion d'"importantes rénovations", qui serait difficile à appréhender. La majorité de la Commission des affaires juridiques vous propose de maintenir une divergence tant sur les 2 ans que sur l'extension de la garantie aux importantes rénovations. Pour la majorité de la commission, en effet, la notion d'"importantes rénovations" s'interprète de manière très claire par le sens de son texte, comme des rénovations presque totales - on ne parle évidemment pas d'un coup de peinture ou du remplacement de la moquette. Le but de la majorité de la commission est de combler une lacune qui, aujourd'hui, prive l'acheteur d'une maison ou d'un logement refait à neuf d'une garantie dont il aurait pu disposer s'il avait opté pour du neuf - en réalité, peu de personnes ont le choix, si elles vivent dans des agglomérations, de choisir du neuf ou de l'ancien à rénover. Pour la majorité de la commission, il n'est pas justifié d'opérer une telle distinction.

La proposition de minorité de M. Flach, qu'il a présentée tout à l'heure, consistait à enlever la mention des "importantes rénovations", mais à soutenir la position initiale du Conseil fédéral en maintenant la condition des 2 ans. Il vous a présenté sa proposition de minorité; je n'y reviens donc pas.

Je vous propose d'accepter la proposition faite par la majorité de la commission.