Jacqueline Badran · SP
Gemäss Artikel 108 unserer Bundesverfassung soll der Bund den Wohnungsbau, den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum, das dem Eigenbedarf Privater dient, sowie die Tätigkeit von Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus fördern.
Umgesetzt wird dieser Verfassungsauftrag mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WFG). Möglich sind direkte und indirekte Förderung, wobei die direkte Förderung ab 2003 mit dem neu erlassenen WFG sistiert und nie mehr aufgenommen wurde.
Im Vordergrund der Förderung steht der Fonds de Roulement mit zinsgünstigen Darlehen, Bürgschaften für Anleihen der Emissionszentrale sowie Rückbürgschaften für Bürgschaften der Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft.
An dieser Stelle ist zu erwähnen, dass dem Bund dadurch keine Kosten im eigentlichen Sinne entstehen, denn der Bund nimmt das Geld billiger auf als er es als Darlehen an die gemeinnützigen Wohnbauträger weitergibt. Zu einem Rückzahlungsausfall kam es bisher in den vielen Jahrzehnten kein einziges Mal.
Die so mit zinsgünstigen Darlehen versorgten gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften haben, wie die kommerziellen Vermietenden auch, eine Kostenmiete zu verlangen. Sie dürfen aber keine Rendite machen - im Gegensatz zu kommerziellen Vermietenden, die eine limitierte Rendite von zurzeit 3,25 Prozent auf das indexierte Eigenkapital machen dürfen.
Die Festlegung der Kostenmiete von Wohnbaugenossenschaften wird in verschiedenen Kantonen und Wohnbauträgern unterschiedlich gehandhabt, was in der Vergangenheit verschiedentlich zu mietrechtlichen Streitigkeiten geführt hat. Deshalb hat das Bundesamt für Wohnungswesen ein einheitliches Kostenmietmodell verabschiedet und mit der Botschaft zur Änderung des WFG vom 20. Juni 2025 in die Vernehmlassung geschickt.
Die ursprüngliche Vorlage sah eine weitestgehende Delegation der Festlegung des Kostenmietmodells an den Bundesrat auf Verordnungsstufe vor. Dazu wurden Eckwerte für die Festlegung des Kostenmietmodells in der Botschaft beschrieben. So sollten bei den Fremdkapitalzinsen die tatsächlichen Kosten umgelegt werden, und nicht - wie bei der mietrechtlichen Festlegung der Finanzierungskosten - der Referenzzinssatz herbeigezogen werden, der die Volatilität der Zinsen glättet. Da sich auch Baugenossenschaften ständig refinanzieren, um die Hypothekarkosten möglichst gering zu halten, hätte diese Umlegung der tatsächlichen Kosten bei den Bewohnenden zu beinahe monatlichen Anpassungen der Mieten mit Bagatellbeträgen geführt.
Weiter wurden in der Betriebskostenpauschale die Abschreibungen und Rückstellungen in Erneuerungsfonds - wie bei den Eigentümergenossenschaften häufig üblich - nicht berücksichtigt. Diese Eckwerte wurden sodann in der Vernehmlassung deutlich kritisiert.
Die Kommission führte in der Folge Hearings mit Vertretern beider Verbände der Wohnbaugenossenschaften und des Mieterverbandes durch. Daraufhin hat man dann, in einem Hin und Her mit der Verwaltung, Eckwerte in die Gesetzesvorlage aufgenommen, indem die konkreten Kostenelemente aufgelistet werden. Die Finanzierungskosten werden an den Referenzzinssatz für Hypotheken gebunden, wie sich das gehört. Die anderen Kostenelemente sind explizit die Baurechtszinsen, wertmässig begründete Abschreibungen und eine Pauschale für die übrigen Betriebskosten. Das Ganze wird auch als Prozentsatz des Gebäudeversicherungswertes festgelegt, und dabei ist eine Bandbreite vorzusehen. Das war nötig, da bei Gebäuden zwar der gleiche Versicherungswert bestehen kann, aber deutlich abweichende Betriebskosten - abhängig von der Nutzung. Zum Beispiel sind Alterswohnungen im Betrieb deutlich teurer als Familienwohnungen. Die Alterswohnungen verfügen je auch über einen Kühlschrank, einen Ofen, eine Dusche etc. Zudem kommt es viel häufiger zu Wohnungswechseln, was die Verwaltungskosten pro Wohnung natürlich erhöht. Allein deshalb, aber auch aus anderen technischen Gründen, ist eine Bandbreite der Kostenpauschale zwingend.
Die stark bereinigte Vorlage wurde einstimmig von der Kommission angenommen. In diesem Sinne empfiehlt Ihnen unsere Kommission einstimmig die Annahme der Vorlage.