Sicherheiten von Mieterinnen und Mietern. Klare Bedingungen für die Verzinsung durch Banken und andere Unternehmen

Le postulat a pour but de demander un rapport sur la problématique de la rémunération des sûretés fournies par la partie locataire à la conclusion du bail. Il est motivé par l'hypothèse que le maximum du montant des sûretés de trois mois de loyer est en quelque sorte devenu la règle. La loi, précisément l'article 257e du code des obligations, n'impose pas de type de sûretés à fournir par la partie locataire. Cependant, le plus souvent, comme le constate d'ailleurs l'auteur du postulat, ces dernières sont assurées par le versement de la somme exigée sur un compte bancaire bloqué au nom de la partie locataire. En faisant cela, la partie locataire n'a souvent pas le choix ni du type de sûretés à fournir ni de l'établissement bancaire. Ce dernier est, dans la plupart des cas, imposé par la partie bailleresse ou l'agence immobilière. Néanmoins, la loi prévoit un plafonnement maximal de trois mois de loyer à titre de sûretés pour les baux d'habitation. Le montant de la garantie et ses effets sont ainsi réduits à un niveau raisonnable et accepté par toutes les parties. Il est également important de mentionner que cet instrument peut aussi être dans l'intérêt des locataires moins aisés, dans la mesure où ces sûretés permettent de réduire, au moment de l'attribution d'un logement, le risque d'un refus motivé par un pouvoir d'achat insuffisant. Les ménages à revenus modestes ont ainsi de meilleures chances de trouver un logement adéquat.

De plus, la procédure liée au dépôt d'une garantie de loyer est éprouvée. Elle est facile à appréhender, tant pour les baux d'habitation que pour les baux commerciaux. Les conditions applicables au dépôt d'une garantie de loyer peuvent, en principe, être convenues librement. Toutefois, le montant concerné doit être versé sur un compte de garantie de loyer qui est obligatoirement libellé au nom du locataire. Après la fin du contrat de bail, le dépôt versé avec les éventuels intérêts doit être restitué au locataire si ce dernier a naturellement respecté ses obligations contractuelles.

Comme évoqué dans le texte de l'intervention parlementaire, la pratique en matière de sûretés fournies par le locataire et les éventuelles propositions alternatives à cet égard ont déjà fait l'objet d'un rapport commandé par l'Office fédéral du logement et paru en 1999. À l'époque, ces dépôts ne représentaient que 0,7 pour cent du total de l'épargne. Bien que, depuis lors, le nombre de ménages, le niveau des loyers et, ainsi, la somme des dépôts de garantie aient augmenté, la part des dépôts devrait rester de moindre importance. Il est vrai que le dépôt des garanties de loyers grève particulièrement le budget des ménages à revenu modeste et que les conditions proposées par les banques ne sont parfois pas très attractives, notamment dans une phase de taux d'intérêt bas. Étant donné que, pour les banques, les dépôts de garantie représentent des actifs stables sur le long terme, la concurrence devrait avoir un rôle à jouer. Le principe du libre choix de l'institution financière par les parties au contrat de bail et les forces du marché devrait assurer des conditions équitables. En pratique, les parties au contrat de bail peuvent s'entendre sur le fait que le locataire peut rechercher et proposer une offre bancaire plus profitable. En outre, les associations représentant les intérêts des locataires et des propriétaires peuvent contribuer à la transparence en fournissant des informations permettant de comparer les offres.

Le Conseil fédéral estime qu'il n'appartient pas aux pouvoirs publics de s'engager dans ce domaine et par conséquent, l'effort qu'implique la rédaction d'un rapport en réponse à un postulat ne lui paraît pas justifié. Pour ces raisons, il vous propose de ne pas accepter le postulat Sommaruga Carlo.

Je tiens à rappeler mes liens d'intérêts. Je suis président de l'Association suisse des locataires (Asloca).

Le postulat que j'ai déposé charge le Conseil fédéral de présenter un rapport sur la problématique de la rémunération des sûretés fournies par le locataire à la conclusion du bail, en particulier sur la rémunération des sûretés versées par le locataire sur le compte bloqué auprès des banques, et également de formuler des propositions pour garantir une situation juste et équitable pour les locataires à l'égard des banques et des sociétés de caution. Il s'agit donc bien d'une intervention relative au rapport entre le locataire et sa banque, où sont placés les fonds consignés pour la garantie de loyer, et non pas un problème qui lie le locataire et le bailleur, ou qui oppose le locataire au bailleur. D'ailleurs, je soulignerai que l'Association Immobilier Suisse - en allemand[NB]: "Verband Immobilien Schweiz" - l'a bien compris, puisque cette association, qui est généralement critique vis-à-vis de mes interventions, vous propose de l'accepter.

Afin de protéger les intérêts du bailleur à la fin du contrat de bail contre l'insolvabilité du locataire, le droit du bail prévoit à l'article 257e du code des obligations la possibilité pour le bailleur, à la conclusion du bail portant sur une habitation ou même sur un local commercial, d'exiger du locataire des sûretés. Le montant de ces sûretés ne peut dépasser légalement trois mois de loyer pour les baux d'habitation. Dans la pratique, ce maximum est devenu la règle. Bien que la loi n'impose pas le type de sûretés à fournir, le plus souvent, ces dernières sont assurées par le versement de la somme exigée sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire. Vu le nombre de ménages en Suisse, la somme globale de ces garanties de loyer atteint environ 8 milliards de francs. Ce n'est pas anodin[NB]; même si le Conseil fédéral relève qu'il s'agit de simplement 0,7 pour cent de la masse des sommes épargnées en Suisse en 1999, il n'en reste pas moins que 8 milliards est une somme assez conséquente.

Il faut rappeler aussi que le locataire n'a souvent pas le choix sur le type de sûretés à fournir, ni quant à l'établissement bancaire, ni quant aux modalités à mettre en oeuvre. C'est donc le bailleur ou l'agence immobilière même qui impose le choix de la banque. Ces sûretés sont bloquées pour la durée du contrat et sont donc pour la banque une ressource d'une stabilité exceptionnelle. La durée des contrats est de plusieurs années, et seuls 2 pour cent des avoirs font l'objet d'un modèle de garantie. Cette situation permet aux instituts bancaires de réaliser pour elles, sur la base de ces fonds, des placements relativement rémunérateurs. Cette situation a d'ailleurs été reconnue par le Conseil fédéral dans le cadre de son avis relatif à mon postulat, et je l'en remercie.

La rémunération des sûretés par les banques est relativement basse et parfois même nulle, même si elle varie en fonction de la conjoncture. Sur la durée du bail, pour le locataire, [PAGE 1042] c'est peut-être une perte financière de quelques centaines de francs, mais globalement, sur l'ensemble de la Suisse, ce sont des centaines de millions de francs de pertes pour les locataires en faveur des banques, et ce, chaque année.

Vu ce qui précède, par mon postulat, je demande qu'une analyse soit faite de la situation, permettant aux autorités de se faire une idée précise de la situation et, le cas échéant, de formuler des propositions. Je tiens à rappeler que la dernière étude élaborée par l'Office fédéral du logement remonte à 1999. Dès lors, cela fait plus de 25 ans qu'il n'y a pas eu d'études sur cette question. Or, le paysage a changé. Non seulement la masse des loyers et des sûretés a augmenté, mais aussi, de nouvelles formes de sûretés ont été déployées sous forme de sociétés de cautionnement, dont d'ailleurs les prix peuvent être particulièrement chers pour les locataires. Dès lors, il apparaît parfaitement justifié, 25 ans après, de se repencher sur la question, d'examiner la situation et d'en tirer ensuite des conclusions.

Je vous invite donc à adopter mon postulat, non pas pour fournir, comme le propose le Conseil fédéral dans son avis, des informations aux locataires ou une plateforme d'information pour les locataires - c'est effectivement le rôle d'une société privée ou même d'organisation sans but lucratif -, mais pour ce qui est important, c'est-à-dire pour voir s'il n'y a pas aujourd'hui une régulation de ces placements afin de garantir les intérêts économiques des locataires vis-à-vis des banques. Les banques ont un rôle et ont une fonction relativement importante. Surtout, elles tiennent le couteau par le manche et le locataire, lui, ne peut pas aujourd'hui faire marcher une quelconque concurrence. Comme je l'ai dit, ce sont les bailleurs et les agences qui font le choix.

Je vous invite donc à soutenir ma proposition qui, je le rappelle, est soutenue par la "Verband Immobilien Schweiz".