Vermieterinnen und Vermieter müssen die Immobilienblase auffangen. Die Mieterinnen und Mieter haben ihren Beitrag bereits geleistet!

Il est vrai que les prix de l'immobilier en général et ceux, en particulier, des immeubles de rendement ont augmenté, surtout dans les grandes agglomérations et dans certaines régions touristiques. Malgré cette dynamique de prix élevés, il ne faut pas s'attendre à une correction significative des prix ou à une bulle immobilière en Suisse dans un avenir proche. Toutefois, les développements sur le marché immobilier ont des répercussions importantes sur l'économie suisse. C'est pourquoi le Conseil fédéral suit de très près l'évolution de ce secteur.

En ce qui concerne les effets du marché de l'immobilier sur les loyers, il faut rappeler que l'évolution des prix ne peut pas être répercutée de manière illimitée sur les loyers. Je le rappelle: selon le code des obligations, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent aux bailleurs d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. Cette dernière disposition exerce en outre un effet régulateur sur le marché de l'immobilier. L'acheteur risque en effet de ne pas pouvoir refinancer un bien par le rendement locatif si son prix d'achat payé est trop élevé.

Il convient de rappeler, par ailleurs, qu'en vertu de la loi sur le logement, la Confédération promeut les activités des organisations oeuvrant à la construction de logements d'utilité publique. Elle le fait en cautionnant les emprunts de la Centrale d'émission pour la construction de logements et en émettant des prêts pour alimenter un fonds de roulement à disposition des deux organisations faitières de la construction de logements d'utilité publique: Coopératives d'habitation suisse et Logement suisse. Ces instruments contribuent durablement à l'offre de logements à loyer abordable.

Le Conseil fédéral est convaincu que les instruments à disposition sont appropriés pour influencer l'évolution du marché immobilier, dans la mesure où cela est possible et judicieux. Il est également certain que les dispositions contre les loyers abusifs constituent une protection efficace et que, grâce à l'aide au logement, les maîtres d'ouvrage d'utilité publique sont en mesure d'apporter une contribution pertinente à l'offre de logements à loyer modéré.

Néanmoins, le Conseil fédéral est conscient que le marché du logement est tendu dans certaines régions et que les ressorts et les causes de cette évolution sont à la fois complexes et multiples. Pour cette raison, j'ai tout récemment réuni, pour la seconde fois, tous les acteurs du logement autour d'une table ronde relative à la pénurie de logements. Avec les cantons, les villes et les communes, ainsi qu'avec des représentants du secteur de la construction et de l'immobilier, nous nous sommes mis d'accord sur une série de mesures afin de générer, entre autres, davantage de logements à loyer modéré et adaptés aux besoins de la population.

C'est pourquoi le Conseil fédéral vous prie de ne pas accepter cette motion.

J'annonce mes liens d'intérêts: je suis membre du comité de l'Asloca Suisse, et salarié de l'Asloca Genève. Nous avons régulièrement parlé durant cette session de la question des loyers et du fait que l'avenir était très sombre pour les locataires, avec l'augmentation du coût de la vie, qui est un motif de majoration de loyer, mais également avec l'augmentation des taux de référence, qui sont liés aux taux d'intérêt et permettent encore des majorations de loyer. Mais il y a aussi un aspect que nous n'avons pas abordé et qu'il est indispensable de traiter: c'est l'impact de l'augmentation des prix des immeubles de rendement sur les locataires. Cela entrave l'un des mécanismes de protection des locataires, qui est la contestation du loyer initial, fondée avec le calcul de rendement.

Je donne un élément d'explication: la Constitution prévoit que la Confédération doit prendre des mesures pour lutter contre les abus dans le domaine locatif. L'Assemblée fédérale l'a fait, à la suite de grandes pressions des associations de défense des locataires et des syndicats. Le principe est simple: le bailleur ne peut pas obtenir un rendement supérieur à un certain niveau, qui a été modifié récemment par le Tribunal fédéral. Le point déterminant est les montants que le propriétaire investit dans l'immeuble. Or, ces dernières années, il y a eu une augmentation massive des prix d'acquisition des immeubles de rendement, donc des immeubles locatifs. Pourquoi? Parce qu'il y avait des taux d'intérêt négatifs auprès de la Banque nationale suisse (BNS), mais aussi des obligations de la Confédération, avec des rendements nuls, voire négatifs. Il y a donc eu une ruée vers l'immobilier.

Les statistiques de la BNS ont montré qu'il y a eu presque 30 pour cent d'augmentation des prix de ces immeubles en 30 ans. On est hors proportions par rapport au rendement réel de ces immeubles. Cela crée un point de tension fondamental, parce que le propriétaire qui voit ses rendements diminuer va chercher à les rétablir, voire à les accroître. Il le fait en mettant une pression considérable sur les locataires en place et en majorant les loyers à chaque changement de locataire, ce qui induit des congés économiques, mais aussi un certain nombre d'autres pathologies du droit du bail, qui amènent les locataires à devoir quitter leur logement prématurément.

Aujourd'hui, une disposition du code des obligations permet de corriger les prix d'acquisition surfaits et la capacité à les répercuter sur les locataires. Mais dans les faits, cette règle ne permet de lutter que contre des prix individuels, des situations tout à fait exceptionnelles. Mais lorsqu'une situation qui, concerne une tendance générale du marché, cette règle est tout à fait inefficace. Il faut donc pouvoir la corriger, parce que sans cela, les loyers vont continuer à augmenter, du fait de ces prix d'acquisition d'immeubles trop élevés. Les locataires vont devoir passer à la caisse, sans possibilité de résoudre le problème en contestant le loyer initial.

On doit donc prendre une mesure pour lutter contre un phénomène de spéculation, parce que ces immeubles sont plus chers, mais ces immeubles ne sont pas de meilleure qualité. Au départ, avant la vente, l'immeuble est exactement le même que celui après la vente, pourtant le bailleur pourra majorer les loyers du fait de ces prix spéculatifs que l'on connaît aujourd'hui, principalement dans les grandes villes de Suisse.

J'en appelle donc à l'Assemblée fédérale, en demandant des mesures qui permettront justement de réguler ce marché et qui permettront également de limiter, de manière plus générale, les prix de ces immeubles de rendement.