Droit de bail. Taux hypothécaire directeur

La réglementation en vigueur, à savoir la répercussion de taux forfaitaires basés sur un taux hypothécaire directeur (en règle générale celui des Banques cantonales pour les hypothèques en 1er rang), présente des avantages tant pour les bailleurs que pour les locataires. En cas de modification des taux hypothécaires, les bailleurs peuvent adapter le loyer selon une procédure relativement simple, alors que sans une telle réglementation, ils devraient prouver concrètement l'ampleur de l'augmentation des frais et dans chaque cas de contestation, présenter ouvertement les comptes de l'immeuble. Pour les locataires, le système taux hypothécaire directeur/taux forfaitaire présente l'avantage que les effets des modifications des taux hypothécaires sur leurs loyers peuvent être plus ou moins estimés. La plus récente évolution du marché du logement, qui a eu pour conséquences une offre croissante et des loyers se basant de plus en plus sur la qualité de l'habitat de l'objet, montre par ailleurs que les mécanismes du marché fonctionnent également avec les dispositions de protection des locataires en vigueur ; il ne s'agit dès lors pas d'éléments contradictoires.

Pour cette raison, le Conseil fédéral est d'avis qu'il ne serait pas judicieux de renoncer à la réglementation actuelle sans véritable nécessité. Il est toutefois prêt à examiner si, compte tenu de la modification des structures dans le domaine du financement par hypothèques, les dispositions en vigueur - il s'agit notamment de l'article 13 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) - doivent être adaptées, voire changées fondamentalement. De même, dans ce contexte, il conviendrait d'examiner plus en détail l'introduction, dans la formation des loyers, d'un taux hypothécaire de référence "lissé"; cette mesure est exigée notamment par les locataires.

Lors de sa séance du 15 décembre 1995, la Commission fédérale pour la construction de logements a décidé d'examiner la matière complexe du rapport entre les intérêts hypothécaires et le loyer sur la base de la situation actuelle du marché et de proposer des solutions y relatives. Un groupe de travail interne à la Commission, sous la direction de l'Office fédéral du logement, s'en occupera au cours de 1996.

Dans ce cadre seront examinées en détail également les questions soulevées dans l'interpellation.

Le Tribunal fédéral a confirmé, il y a peu, une nouvelle fois que, dans le cadre des loyers fixés en fonction des coûts, lesquels dominent notre droit de bail (art. 269a let. b à e CO), il faut partir du taux hypothécaire directeur et non de la structure des coûts propres à chaque bailleur. Or, les banques sont de plus en plus nombreuses à ne pas publier de taux directeurs et à accorder aux emprunteurs des taux individualisés, qui sont fonction des risques. Elles accordent aussi de plus en plus de prêts à un taux fixe.

Voici pourquoi je pose au Conseil fédéral les questions suivantes :

1. Étant donné ce que je viens d'exposer, est-il judicieux et même encore possible de maintenir les loyers calculés en fonction des coûts prévus par le droit de bail actuel ?

2. Par quoi sera remplacé le taux directeur et qui fixera la valeur de référence ?

3. Quoi qu'il en soit, le Conseil fédéral estime-t-il juste de faire dépendre le montant d'un loyer de la solvabilité du locataire ?

4. L'évolution actuelle du financement ne montre-t-elle pas que, dans le droit de bail comme ailleurs, seule la loi du marché est finalement capable d'équilibrer l'offre et la demande ?