Hausses de loyer. Signature en fac-similé

L'avis de majoration de loyer doit être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 du Code des obligations, CO ; art. 19 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, OBLF ; RS 221.213.11]). La jurisprudence et la doctrine sont d'avis que l'exigence d'une formule officielle constitue une forme écrite qualifiée nécessitant l'apposition d'une signature manuscrite (art. 14 al. 1 CO ; arrêt du Tribunal fédéral du 8 juillet 2003, 4C.110/2003, cons. 3.2 et références citées). Selon l'art. 14, al. 2, CO, la reproduction mécanique de la signature manuscrite est tenue pour suffisante si elle est admise par l'usage.

Dans sa réponse à la motion Theiler 04.3235 - au contenu identique à la motion Steiner -, le Conseil fédéral, estimant le droit en vigueur suffisant, proposa le rejet de la motion. Après avoir réexaminé la question, il est aujourd'hui d'un avis différent. Comme l'auteur de la motion le relève à juste titre, exiger que la formule officielle agréée par le canton soit signée à la main constitue un formalisme excessif. L'utilisation de la formule officielle suffit à protéger les locataires dans ces cas.

Le Conseil fédéral est de ce fait - contrairement à l'avis exprimé dans la réponse à la motion Theiler 04.3235 - prêt à examiner si une révision de l'article 19 OBLF, qui prévoirait que la formule officielle n'a pas à être signée à la main, est à même de répondre à la requête de l'auteur de la motion. Si la réponse est négative, il proposera une modification de la motion au deuxième conseil sur la base de l'art. 121, al. 4, de la loi sur le Parlement (RS 171.10) dont la teneur serait la suivante : "Le Conseil fédéral est chargé de soumettre au Parlement une modification du Code des obligations selon laquelle l'avis de majoration de loyer ne requiert pas de signature manuscrite." Par contre, le Conseil fédéral n'approuve pas l'équivalence entre la signature manuscrite et la signature en fac-similé s'appliquant uniquement à l'avis de majoration de loyer, telle que la propose la motion Steiner prise dans son sens littéral.

Le Conseil fédéral est chargé de soumettre au Parlement la modification suivante de l'article 269d du Code des obligations (CO).

Art. 269d al. 1bis (nouveau)

La signature de la formule selon l'alinéa 1 par un moyen de reproduction mécanique est juridiquement valable.

Les avis de majoration de loyer doivent être effectués au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO ; art. 19 OBFL).

Les grandes entreprises de gestion immobilière doivent gérer de nombreuses adaptations de loyers, ce qui fait qu'elles apposent sur les formules des signatures reproduites par des moyens mécaniques, autrement dit des fac-similés. La signature manuscrite de toutes les formules entraînerait une dépense administrative considérable sans présenter aucun avantage pour le destinataire ou le locataire.

Le Tribunal fédéral (arrêt 4C.110/2003 du 8 juillet 2003) a toutefois décidé que la formule officielle devait être signée à la main, du fait que la signature du bailleur constitue un élément important de la forme écrite requise par la loi. Conformément à l'art. 14, al. 2, CO, une signature reproduite par des moyens mécaniques n'est tenue pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage. Il en découle une incertitude du droit qui peut être lourde de conséquences : le non-respect de l'obligation de recourir à la formule officielle signée à la main entraîne la nullité de la communication, nullité qui peut être invoquée même après un délai de plusieurs années. Ainsi, toutes les augmentations de loyer notifiées depuis 1990 sans signature manuscrite sont placées sous l'épée de Damoclès d'une invalidation.

Afin de garantir la sécurité du droit et dans l'intérêt de la praticabilité et de l'efficacité, la signature en fac-similé des formules officielles doit explicitement être déclarée licite. Comme le Tribunal fédéral s'est appuyé sur les prescriptions légales en matière de forme écrite (art. 14 CO) pour imposer l'obligation de signer la formule officielle à la main, le problème ne peut pas être résolu par une simple modification de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux. Une nouvelle disposition à l'échelon de la loi est nécessaire.