Umsetzung und Wirkung Rechnungslegungsvorschriften bei der Publica

1. Die direkt gehaltenen Liegenschaften von PUBLICA in der Schweiz werden jährlich bewertet.
    
2. Die Immobilienanlagen von PUBLICA werden mittels der Discounted-Cashflow-Methode bewertet, wonach sich der Wert aus der Summe der in den einzelnen Zeitperioden anfallenden und diskontierten Geldströme ableitet. Der Diskontsatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie einer 10-jährigen Bundesobligation, und einem spezifischen Risikozuschlag. Der Risikozuschlag berücksichtigt beispielsweise Marktrisiken sowie die im Vergleich zu einer Bundesobligation geringere Liquidität einer Immobilie. Die Diskontierungszinssätze variieren je nach Immobiliensegment, Makro- und Mikrolage.
   Die Bewertungen erfolgen gemäss national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS, RICS / Red Book) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS). Zudem erfüllt der Bewertungsansatz die Anforderungen des Rechnungslegungsstandards Swiss GAAP FER 26.
   Die direkt gehaltenen Liegenschaften von PUBLICA in der Schweiz werden durch die Jones Lang LaSalle AG bewertet.
    
3. Ja, ausgewählte Immobilienbewertungen werden im Rahmen der jährlichen Revision überprüft. Aktuell wird das Mandat durch PricewaterhouseCoopers AG resp. «PwC Real Estate Valuation» ausgeführt.
    
4. Die Aufgaben der Revisionsstelle werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG; SR 831.40) sowie den Revisionsstandard vorgegeben. Die Mietrechtskonformität ist nicht Gegenstand der Revision.
    
5. Nein.
    
6. Immobilien sind Teil des Anlageportfolios und gehören somit zum verfügbaren Vorsorgevermögen, das für die Ermittlung des Deckungsgrades nach Artikel 44 der Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2; SR 831.441.1) berücksichtigt wird.
    

7. Nach Artikel 71 Absatz 1 BVG verwalten die Vorsorgeeinrichtungen ihr Vermögen so, dass Sicherheit und ein genügender Ertrag der Anlagen, eine angemessene Verteilung der Risiken sowie die Deckung des voraussehbaren Bedarfes an flüssigen Mitteln gewährleistet sind. Gegenüber ihren Versicherten haben Vorsorgeeinrichtungen eine treuhänderische Pflicht.

   Vor diesem Hintergrund ist die Immobilienbewirtschaftung von PUBLICA auf eine langfristige und nachhaltige Ertragsentwicklung und nicht auf die Erzielung kurzfristiger Aufwertungsgewinne ausgerichtet. Eine Mietzinsanpassung bei Mieterwechseln hängt von einer Vielzahl von Faktoren wie beispielsweise der Lage, der Qualität und dem Zustand der Liegenschaft ab. Sofern bei Mieterwechseln eine Mietzinsanpassung erfolgt, kann dies Auswirkungen auf den Wert einer Liegenschaft haben.
    

8. Ja, PUBLICA führt in Einzelfällen approximative Schattenrechnungen durch. Bislang bestand kein Bedarf nach einer portfolioweiten Schattenrechnung.
    

9. Die Bilanzierung von PUBLICA erfolgt nach Swiss GAAP FER 26. Eine fundierte Einschätzung allfälliger Auswirkungen auf den Immobilienmarkt kann PUBLICA als Einzelakteurin nicht vornehmen.

   Aus Sicht von PUBLICA wurden Investitionen in ausländische Immobilien primär mit dem Fokus auf die Diversifikation des Anlageportfolios getätigt.

Pensionskassen haben seit 2005 ihre Immobilien nach dem Verkehrswert und nicht mehr nach dem Anlagewert zu bewerten und in Ihren Büchern zu führen. Der Verkehrswert wird nach dem Ertragswert berechnet, ist also von den künftigen Mieteinnahmen abhängig. Höhere künftige Mieteinnahmen führen zu buchhalterischen Aufwertungsgewinnen, die auch ausgeschüttet werden können. Das hat mannigfache Auswirkungen auf das Verhalten von institutionallen Immobilieneigentümern. In diesem Zusammenhang stellen sich bei der Bundeseigenen Pensionskasse Publica verschiedene Fragen.

1. In welcher Periodizität werden die Immobiliennlagen der Publica bewertet.

2. Nach welcher Methode werden die Immobilienanlagen der Publica bewertet respektive welche Formeln werden angewendet? Wir bitten um Präzise angaben wie Beispielsweise den Diskontsatz, Risiko-Korrekturen etc. Wer führt diese Bewertungen durch?

3. Unterstehen die Immobilienbewertungen einer jährlichen Revisionspflicht und wer führt diese durch?

4. Ist die Mietrechtskonformität der den Bewertungen zugrundeliegenden Mieteinnahmen respektive Ertragswerte Gegenstand der Revision? 

5. Haben erzielte Aufwertungsgewinne lohnrelevante Auswirkungen? 

6. Welche Auswirkungen haben die Immobilienbewertung nach dem Ertragswert auf die Berechnung des Deckungsgrades?

7. Wie wird dem Anreiz begegnet, durch Erhöhungen der Mieteinnahmen bei Mieterwechsel über die mietrechtlich erlaubte Eigenkapitalrendite hinausgehende Mieteinnahmen zu erzielen, um Aufwertungsgewinne zu erzielen?

8. Führt die Publica eine Schattenrechnung, die die effektive Rendite basierend auf dem Anlagewert ausweist? Wenn nein, wieso nicht? 

9. Wie beurteilt die Publica die Wirkungen dieser Bilanzorientierung innerhalb der institutionellen Immobilienanlegerschaft auf die Preise im Transaktionsmarkt? Muss die Publica deshalb vermehrt ins Ausland ausweichen?