Lockerung des Einstimmigkeitsprinzips im Stockwerkeigentumsrecht beim Ersatzneubau

Ich sage gerne etwas zu dieser Motion. Wie gesagt, sie wurde im Nationalrat angenommen. Das Anliegen, das dahinter steht, sieht so aus: Man stellt sich alle diese Gebäude vor, die jetzt in die Jahre gekommen und renovierungsbedürftig sind. Und wir alle sind der Meinung, dass natürlich gerade auch energetische Sanierungen wichtig und höchst willkommen sind. Hinter dieser Motion steht ein bisschen der Geist oder eben die Befürchtung, dass mit den heutigen Regelungen solche sicher wünschbaren und wichtigen, gerade auch energetischen Sanierungen behindert oder verhindert werden können. Das war der Anlass für diese Motion.

Ich sage gerne auch noch etwas zum heute geltenden Recht. Denn ich glaube, es ist wichtig, dass man sich bewusst ist, dass das heute geltende Recht drei verschiedene Kategorien von baulichen Massnahmen unterscheidet. Die erste Kategorie sind die notwendigen Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten. Solche Arbeiten können mit einfachem Mehr der Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen werden. Dann gibt es eine zweite Kategorie. Das sind die nützlichen baulichen Massnahmen, die eine Wertsteigerung oder eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken. Die entsprechenden Entscheide bedürfen eines qualifizierten Mehrs nach Köpfen und nach Wertquoten. Dann gibt es eine dritte Kategorie, die sogenannten luxuriösen Bauarbeiten. Darunter fallen Massnahmen, die entweder einfach zur Verschönerung des Gebäudes führen oder der Bequemlichkeit dienen, oder sie eine Änderung der Zweckbestimmung und des Charakters der Liegenschaft zur Folge haben. Diese luxuriösen Arbeiten erfordern einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümerschaft.

Das heisst also, mit dem qualifizierten Mehr für den Beschluss über nützliche Massnahmen soll verhindert werden, dass solche einfach gegen den Willen von Stockwerkeigentümern mit bedeutender Wertquote beschlossen werden können. Denn diese Eigentümer hätten ja dann auch wieder den grossen Teil der Kosten zu tragen. Ersatzneubauten oder Gesamtsanierungen müssen also nicht notwendigerweise mit einer Zweckänderung verbunden sein. Auch entgegen der Meinung des Motionärs - deshalb sage ich das hier - müssen diesbezügliche Beschlüsse nicht in jedem Fall einstimmig gefällt werden. Es kann sich je nach Dringlichkeit um nützliche oder sogar notwendige Arbeiten handeln. Dann fallen sie in die erste oder zweite Kategorie von baulichen Massnahmen.

Das heisst, das geltende Recht enthält eine differenzierte, eine ausgewogene Regelung der Beschlussfassung, welche der Tragweite der verschiedenen Massnahmen auch angemessen ist. Änderungen der erforderlichen Quoren würden die Beschlussfassung nur in einzelnen Fällen erleichtern. Zudem wäre das Finanzierungsproblem damit auch nicht zu lösen. Einzelne Stockwerkeigentümer widersetzen sich einer Sanierung nämlich meist auch aus finanziellen Gründen, weil sie einfach das Geld nicht haben; es ist nicht unbedingt die Uneinsichtigkeit.

Soweit Beschlussquoren nicht zwingend sind, können sie mit dem einstimmigen Beschluss aller Stockwerkeigentümer auch abgeändert werden. Es ist deshalb denkbar, dass Reglemente für bestimmte Beschlüsse Einstimmigkeit verlangen, obwohl das nach dem Gesetz nicht nötig wäre. Es ist wichtig, das zu wissen. Dann muss aber zur Lösung des Problems nicht das Gesetz geändert, sondern das Reglement entsprechend angepasst werden.

Wir sind der Meinung, ein Zwangsausschluss einzelner widerspenstiger Stockwerkeigentümer mit einer Abfindung käme einer Enteignung gleich und wäre im Bereich des Wohneigentums unverhältnismässig.

Das sind in Kürze die Gründe, weshalb Ihnen auch der Bundesrat beantragt, diese Motion abzulehnen.

Diese Motion Leutenegger Filippo will den Bundesrat beauftragen, alle notwendigen rechtlichen Grundlagen zu schaffen, um im Zusammenhang mit einem Ersatzneubau das Einstimmigkeitsprinzip im Stockwerkeigentumsrecht zu lockern. Dabei wird in erster Linie an eine Ausschlussmöglichkeit gedacht, wie sie im Fusionsgesetz oder im Börsengesetz existiert.

Der Motionär geht davon aus, dass nach den geltenden Bestimmungen des Zivilgesetzbuches sämtliche Stockwerkeigentümer einem Rück- und Neubau zustimmen müssen. Artikel 712g ZGB verweist für die Zuständigkeit für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen auf die Bestimmungen über das gewöhnliche Miteigentum. Insbesondere Artikel 647c bestimmt, dass notwendige Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten mit einfachem Mehr der Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen werden können. Sogenannte nützliche bauliche Massnahmen, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, bedürfen eines qualifizierten Mehrs nach Köpfen und nach Wertquoten. So lautet Artikel 647d. Demgegenüber erfordern Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung des Gebäudes oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, sogenannte luxuriöse bauliche Massnahmen gemäss Artikel 647e, und Änderungen der Zweckbestimmung oder des Charakters der Liegenschaft gemäss Artikel 648 Absatz 2 ZGB in der Tat einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümer. [PAGE 879]

Das bedeutet, dass die Zustimmung zu Ersatzneubauten oder Gesamtsanierungen nicht notwendigerweise die Einstimmigkeit erfordert. Nur die Natur der Arbeiten, wie sie im Gesetz beschrieben sind, und nicht ihre Grösse und ihre Dimension, bestimmt die Anwendung zum Beispiel von Artikel 647e ZGB und erforderte damit die Einstimmigkeit. Es ist wichtig zu betonen, dass es auch um dispositives Recht geht, das heisst, dass die Stockwerkeigentümer im Begründungsakt oder in einem einstimmigen Beschluss die Regel abändern können. Deshalb sind die juristischen Mittel nicht so problematisch, und in der Praxis verlangen sie nur in sehr wenigen Fällen die Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer. Die anerkannte Wichtigkeit und Bedeutung der Gesamtsanierung oder der Ersatz des bestehenden Gebäudes durch einen Neubau, zum Beispiel aus energetischen Gründen, werden dazu führen, dass in der Zukunft aufgrund der Praxis die besten Lösungen gefunden werden.

Es wird somit keine Notwendigkeit für eine gesetzliche Änderung erkannt; man muss die Antworten und Signale der nächsten Jahre abwarten. Noch weniger lässt sich die vorgeschlagene Regelung des Zwangsausschlusses gemäss Fusionsgesetz und Börsengesetz rechtfertigen. Das ist dem Institut des Stockwerkeigentums fremd und nicht anwendbar.

Der Nationalrat nahm die Motion während der letzten Frühjahrssession grossmehrheitlich an. Ihre Kommission beantragt Ihnen ohne Gegenstimme bei 2 Enthaltungen, die Motion abzulehnen.

Es ist so, Herr Nationalrat Schwander, dass wir mit der Änderung von Artikel 712f ZGB die Voraussetzungen für die Aufhebung von Stockwerkeigentum gelockert haben, und zwar eben für Fälle, in denen ein Gebäude wegen des schlechten baulichen Zustands nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann. Diese Lockerung ist bereits vorgenommen worden. Herr Nationalrat Leutenegger wollte aber weiter gehen. Wie wir heute gesehen haben, sind diese Lösungen im Moment einfach nicht in Sicht.

Frau Bundesrätin, Sie haben richtig gesagt, dass wir die Voraussetzungen für die Aufhebung von Stockwerkeigentum gelockert haben. War dazu nicht auch notwendig, dass das Einstimmigkeitsprinzip in der Praxis gelockert wurde und dass demzufolge die neue Forderung nichts Neues wäre?

Wir müssen vielleicht noch kurz anschauen, Herr Nationalrat Leutenegger, warum Sanierungen heute manchmal nicht möglich sind oder woran sie scheitern. Wenn sich einzelne Stockwerkeigentümer einer Sanierung widersetzen, dann ist es eben so, dass das meistens nicht aus Sturheit oder aus Uneinsichtigkeit passiert, sondern aus finanziellen Gründen. Auch wenn für eine Sanierung lediglich ein Mehrheitsbeschluss erforderlich wäre, müssten die überstimmten Stockwerkeigentümer die Kosten der Sanierung mittragen - und wenn sie dazu nicht in der Lage sind, scheitert die Sanierung auch.

Hätte ich eine einfache Lösung, hätte ich sie Ihnen heute schon präsentiert. Aber Sie haben sie offensichtlich auch nicht, sonst können Sie sie mir gerne einmal präsentieren.

Ich teile natürlich grundsätzlich die Bedenken. Das Gleichgewicht zwischen Eigentum und Zwang muss in diesem Bereich gewahrt sein. Ich bin sicher der Letzte, der eine Enteignung will. Aber sagen Sie uns doch bitte einmal - bei allen Bedenken, die ich auch mittrage; deshalb habe ich diesen Vorstoss ja auch offen formuliert -, wie Sie Gesamtsanierungen durchbringen wollen. Energetische oder Gesamtsanierungen überhaupt bringen Sie mit dem heutigen System nicht durch. Das heisst, ich würde eigentlich hoffen, dass Sie neue Vorschläge einbringen.

Ich muss doch ausführen, ich habe es gerade gesagt: Das geltende Recht sieht natürlich heute schon differenzierte Quoren vor. Notwendige Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten können heute schon mit einem einfachen Mehr der Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen werden. Das andere Quorum ist das Quorum für sogenannt "nützliche" bauliche Massnahmen, die eine Wertsteigerung oder eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit bzw. der Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft bezwecken. Dafür bedarf es eines qualifizierten Mehrs nach Köpfen und Wertquoten. Nur Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung des Gebäudes oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, sowie Änderungen der Zweckbestimmung oder des Charakters der Liegenschaft erfordern einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümer. Es gibt also heute schon eine differenzierte Quorenregelung, und wir sind der Meinung: Mit dieser Differenzierung wird den Bedürfnissen genügend Rechnung getragen.

Aber ich habe bereits Herrn Nationalrat von Graffenried gegenüber ausgeführt: Wenn weitergehende Massnahmen sinnvoll sind, sind wir bereit, diese zu prüfen. Aber das Gleichgewicht der Interessen, das ist etwas Heikles. Ich denke, je nachdem, auf welcher Seite Sie stehen, argumentieren Sie wahrscheinlich etwas anders.

Wenn ich jetzt die Praxis anschaue, dann wird das Gleichgewicht der Interessen deshalb krass missachtet, weil wir eben dieses Einstimmigkeitsprinzip haben. So erlebe ich immer wieder, dass sinnvolle energetische Sanierungen durch einen einzelnen Eigentümer blockiert werden, was dann sehr problematisch ist, auch für die Wirtschaftlichkeit der Liegenschaft. Können Sie dazu Stellung nehmen? Finden Sie nicht auch, dass durch dieses Einstimmigkeitsprinzip die Ausgewogenheit massiv eingeschränkt ist?

Herr von Graffenried, ich kann bestätigen, dass Sanierungen und Ersatzneubauten, wie Sie es gesagt haben, im Zusammenhang mit den energetischen Fragen wichtig sind oder sogar wichtiger werden können. Ich habe aber auch ausgeführt, dass es hier doch auch ein Gleichgewicht der Interessen zu wahren gilt. Wenn das in Richtung der Enteignung oder eben eines massiven Eingriffs ins Privateigentum gehen würde, müsste der Schutz des Eigentums am Schluss dann auch als Interesse abgewogen werden. In diesem Sinne hat der Bundesrat in seiner Stellungnahme nicht abschliessend festgehalten, dass es nie eine Änderung brauchen werde. Im Moment ist er der Meinung, dass mit den unterschiedlichen Quoren auch differenzierte Lösungen möglich sind. Aber ich habe Ihnen signalisiert, dass wir bereit sind, weitergehende Massnahmen zu prüfen, falls solche notwendig erscheinen.

Frau Bundesrätin, für die Energiewende stellen ja die Umbauten eine wichtige Massnahme dar. Ersatzneubau ist innerhalb der Umbauten ebenfalls eine sehr wichtige Massnahme, und es ist allgemein anerkannt, dass im Stockwerkeigentum solche Ersatzneubauten viel weniger einfach zu bewerkstelligen sind. Glauben Sie nicht, dass man, um die Zielsetzungen der Energiewende zu erreichen, den Ersatzneubau erleichtern und eben auch im Bereich des Stockwerkeigentums erleichtern sollte? Die Motion ist ja offen formuliert, sodass Sie die Überprüfung, die Sie in Aussicht gestellt haben, bereits jetzt vornehmen könnten.

Die Motion verlangt, die notwendigen rechtlichen Grundlagen zu schaffen, um Ersatzneubauten oder Gesamtsanierungen beim Stockwerkeigentum zu erleichtern. Insbesondere soll das Erfordernis der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer gelockert werden. Auch eine Ausschlussmöglichkeit, wie sie im Fusions- oder im Börsengesetz existiert, soll in Betracht gezogen werden. Es gibt übrigens Vorstösse, die in eine ähnliche Richtung zielen, die bereits erledigte Anfrage Chevalley 12.1127 und die im Plenum noch nicht behandelte Interpellation Vogler 13.3552.

Nach der Wiedereinführung des Stockwerkeigentums auf den 1. Januar 1965 wurden zahlreiche Gebäude erstellt, die nun in die Jahre kommen und allenfalls einer Gesamtsanierung bedürfen. Solche Massnahmen oder sogar der Ersatz des bestehenden Gebäudes durch einen Neubau können aus energetischen, wohnhygienischen oder anderen funktionellen Gründen angezeigt sein, sinnvoller jedenfalls als einzelne Teilsanierungen, welche letztlich bloss Flickwerk bleiben.

Umfassende Sanierungen sind regelmässig mit bedeutenden Kosten verbunden. Diese stellen für manche Stockwerkeigentümer eine nicht leicht zu tragende finanzielle Belastung dar, und zwar vor allem, wenn der Erneuerungsfonds nicht regelmässig gespiesen wurde. Deshalb ist es oft nicht einfach, die nötige Zustimmung zu solchen Vorhaben zu erreichen. Es liegt in der Natur des Stockwerkeigentums als gemeinschaftliches Eigentum, dass sich nicht selten unterschiedliche Vorstellungen gegenüberstehen, und zwischen diesen Interessen ist ein Ausgleich zu suchen.

Das geltende Recht unterscheidet zwischen drei Kategorien von baulichen Massnahmen: notwendige Massnahmen, sogenannte nützliche bauliche Massnahmen und dann Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung des Gebäudes oder der Bequemlichkeit dienen.

Es liegt in der Natur der Sache, dass sich besonders in grösseren Stockwerkeigentümergemeinschaften oft unterschiedliche Vorstellungen und Interessen gegenüberstehen, und das kann die Beschlussfassung gerade bei umfangreichen und komplexen Sanierungsprojekten erschweren. Unter Umständen können einzelne Eigentümer das ganze Vorhaben blockieren. Umgekehrt bedarf der einzelne Stockwerkeigentümer auch eines gewissen Schutzes, denn er soll nicht ohne seine Zustimmung einschneidende, weitreichende Massnahmen mittragen und mitfinanzieren müssen. Insgesamt enthält das geltende Recht eine differenzierte und ausgewogene Regelung der Beschlussfassung, welche der Tragweite der verschiedenen Massnahmen angemessen ist. Änderungen der erforderlichen Quoren würden die Beschlussfassung wohl nur in einzelnen Fällen erleichtern. Gegen den Willen von Eigentümern, die aufgrund ihrer Wertquote einen erheblichen Teil der Kosten zu tragen hätten, lassen sich Sanierungen in der Praxis kaum durchsetzen.

Auf den 1. Januar 2012 ist eine Änderung von Artikel 712f ZGB in Kraft getreten, mit der die Voraussetzungen für die Aufhebung von Stockwerkeigentum gelockert worden sind. Das ist namentlich für Fälle gedacht, in denen ein Gebäude wegen seines schlechten baulichen Zustands nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann. Die Befürchtung von Herrn Nationalrat Leutenegger, dass ein Gebäude sogar zusammenfallen könnte, ist damit, glaube ich, unbegründet.

Ein Zwangsausschluss einzelner widerspenstiger Stockwerkeigentümer mit Abfindung käme praktisch einer Enteignung gleich und wäre im Bereich des Wohneigentums völlig unverhältnismässig. Selbst wenn es sich bei den Stockwerkeinheiten um Geschäftsräume handeln würde, könnte ein Zwangsausschluss den Eigentümer in existenzielle Schwierigkeiten bringen. Das geltende Recht sieht den Ausschluss [PAGE 243] eines Stockwerkeigentümers aus der Gemeinschaft nur, aber immerhin, bei schweren Pflichtverletzungen vor.

Der Bundesrat ist sich bewusst, dass das Thema von Gesamtsanierungen in den nächsten Jahren an Aktualität gewinnen wird. Er wird deshalb aufmerksam verfolgen, ob die Instrumente des geltenden Rechts zum Lösen der Probleme weiterhin ausreichen oder ob allenfalls Anpassungen der rechtlichen Rahmenbedingungen notwendig wären.

Zurzeit sieht der Bundesrat aber keinen akuten Handlungsbedarf und beantragt Ihnen deshalb, die Motion von Herrn Nationalrat Leutenegger abzulehnen.

Sie wissen, dass das Stockwerkeigentum in der Schweiz in den Sechzigerjahren eingeführt worden ist. In der Realität ist das Stockwerkeigentum aber manchmal eine Illusion, denn Stockwerkeigentum ist gemeinsames Eigentum. Wenn Sie umbauen wollen, wenn Renovationen bevorstehen, gilt natürlich das Einstimmigkeitsprinzip, wenn es um die tragenden Teile der Liegenschaft geht. Und da wird es in Zukunft erhebliche Probleme geben. Denken Sie beispielsweise an die Totalsanierung von Liegenschaften. Denken Sie an die Frage der Energie, an energetische Totalsanierungen. Denken Sie daran, was passiert, wenn Sie eine Liegenschaft abreissen müssen, einen Rückbau machen müssen - dann brauchen Sie Einstimmigkeit, weil wesentliche Teile des gemeinsamen Eigentums betroffen sind.

Wir werden mit den 600 000 Einheiten, die heute vorhanden sind - und es werden jedes Jahr viele Tausend mehr -, in eine sehr kritische Situation hineingeraten, vor allem wenn wir an energetische Sanierungen denken. Die energetische Sanierung führt zu Problemen, weil das Einstimmigkeitsprinzip gilt. Im extremsten Fall kann vielleicht sogar ein Haus zusammenbrechen, weil nie Einstimmigkeit erreicht wird. Wenn wir an energietechnische Sanierungen denken, die gemacht werden müssen, oder vielleicht in gewissen Fällen auch an den Rückbau - vor allem von Häusern und Liegenschaften aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, die schlecht gebaut worden sind -, brauchen wir für die Zukunft ein System, mit dem wir das Einstimmigkeitsprinzip lockern können.

Wir brauchen diese Lockerung, und das ist ein Auftrag, den ich natürlich dem Bundesrat geben möchte. Es muss eine Lösung gefunden werden, und wir können das nicht im Parlament aushandeln, denn das ist sehr komplex und kompliziert.

Deshalb bitte ich Sie, diesen Vorstoss zu unterstützen.