Bebauungsgebiet Olten SüdWest, Qualitätssicherung

"Der von der Eigentümerin in Zusammenarbeit mit den kantonalen und städtischen Behörden ausgearbeitete Teilzonen-, Gestaltungs- und Erschliessungsplan Olten SüdWest zeigt, dass sich alle Beteiligten der historischen Chance des Stadtteils Olten SüdWest durchaus bewusst sind. Nach Ansicht des Stadtrates liegen daher die in der dringlichen Motion Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnenden betr. Olten SüdWest geforderten Qualitätsvorschriften bereits heute in genügender Qualität vor. Ein Kauf des Areals ist für den Stadtrat keine Notwendigkeit zur Qualitätssicherung und aus mehreren Gründen auch kein Thema. Dennoch haben in den letzten Wochen weitere Verhandlungen über sinnvolle Ergänzungen der Qualitätsvorschriften in den Bereichen Nutzungen, Etappierung und Energieversorgung stattgefunden und soll der aktuelle Gestaltungsplan vor Genehmigung noch einer unabhängigen Fachperson zur Beurteilung unterbreitet werden.


Sehr geehrter Herr Präsident
Sehr geehrte Damen und Herren

Der Stadtrat unterbreitet Ihnen folgenden Bericht und Antrag


1. Ausgangslage

Anfang Mai hat die bisherige Besitzerin des Areals Olten SüdWest, die Aktiengesellschaft Hunziker & Cie., eine 100%-igen Tochter der Holcim (Schweiz) AG, den Stadtbehörden und durch diese anschliessend der Öffentlichkeit bekanntgegeben, dass sie mit dem Ingenieur Leopold Bachmann einen Vorvertrag für den Erwerb des Grundstücks unterzeichnet hat. Nach der Bekanntgabe des neuen Besitzers hat eine öffentliche Diskussion eingesetzt, die sich vor allem um die Qualität der künftigen Überbauung und um die Rolle der Stadt dreht.

Am 26. Mai 2009 wurde von Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnenden folgende Motion dringlich eingereicht:

„Der Stadtrat wird beauftragt, dem Gemeindeparlament bis spätestens im November 2009 einen Massnahmenplan zum Beschluss vorzulegen, mit dem eine qualitative Entwicklung des neuen Stadtteils Olten Südwest sichergestellt werden kann. Zur Entwicklung dieses Pla-nes sind alle Massnahmen zu prüfen, einschliesslich des Kaufs des Areals durch die Stadt bzw. eine öffentlich-rechtliche Trägerschaft oder die Ergänzung des Gestaltungsplanes mit zwingenden Qualitäts- und Etappierungsvorschriften.

Begründung

Das Areal Olten Südwest steht unmittelbar vor dem Verkauf. Die heutige Eigentümerin hat mit einem für sehr rasches und „effizientes“ Bauen bekannten Investor einen Vorvertrag ab-geschlossen. An die 500 Oltnerinnen und Oltner haben in einer Volksmotion den Erwerb des Areals durch die Stadt gefordert.


Das Areal Olten Südwest ist für die Stadt Olten von historischer Bedeutung. Seit der Er-schliessung der rechten Stadtseite Mitte des 19. Jahrhundertes hat Olten nun wieder die Möglichkeit, einen zusammenhängenden Stadtteil zu gestalten. Dies muss mit Respekt, Sachverstand und der notwendigen Langfristperspektive geschehen, damit Olten als urbaner Lebensraum nachhaltig gestärkt werden kann.

Voraussetzung für die Realisierung dieser historischen Chance ist, dass die Stadt über die Zonenplanung hinausgehende Mitsprache- und Gestaltungsmöglichkeiten verfügt. Dies ist nur sichergestellt, wenn die Stadt das Areal erwirbt oder mit zwingenden Qualitätsvorschriften im Gestaltungsplan beziehungsweise im Baubewilligungsverfahren eine zeitgemässe Stadt- und Siedlungsplanung ermöglicht. Bei der Überbauung von Olten Südwest ist ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekten gebührend Rechnung zu tragen und ein massvolles quantitatives und qualitatives Wachstum anzustreben. Dabei sind auch die andern noch verfügbaren Landreserven (Säliquartier, Giroud-Olma-Areal, Kleinholz und Bornfeld) ebenso in Betracht zu ziehen wie die möglichen Bedürfnisse nachfolgender Generationen.

Grundlage dazu bildet eine langfristige Entwicklungsstrategie, auf Grund derer mit potentiellen Investoren Gespräche geführt werden können. Die Stadt muss unmissverständlich zeigen, dass sie nur eine hochwertige Überbauung von Olten Südwest akzeptiert und dass sie Pläne, die dieser Zielsetzung widersprechen, mit allen rechtlichen und politischen Mitteln bekämpfen wird.""

Mit 40:0 Stimmen wurde an der Parlamentssitzung vom 28. Mai 2009 Dringlichkeit beschlossen und mit 40:1 Stimme bei 1 Enthaltung wurde der Vorstoss überwiesen.

Ende Mai 2009 wurde ferner eine Volksmotion eingereicht, welche den Stadtrat beauftragt, dem Gemeindeparlament einen Beschlussesantrag über den Erwerb des Areals Olten SüdWest vorzulegen. Mitte August wurde eine Volksinitiative mit gegen 700 Unterschriften den Behörden übergeben, die verlangt, dass der Stadtrat mit den Eigentümern der ehemaligen Zementfabrik Hunziker Kaufverhandlungen aufnimmt und dem Volk eine Vorlage zum Kauf des 24 Hektaren grossen Areals zum Entscheid vorlegt.


2. Erwägungen

2.1 Qualitätssicherung Teilzonen-, Gestaltungs- und Erschliessungsplan Olten SüdWest

Der Stadtrat führte in der Beantwortung der dringlichen Motion Nünlist aus, dass seiner Ansicht nach die geforderten Qualitätsvorschriften bereits in genügender Qualität vorliegen. Dies wird an der Parlamentssitzung vom 16./17. September nochmals durch eine ausführliche Präsentation des Gestaltungsplanes mit Sonderbauvorschriften, Leitbild und Bebauungsstruktur illustriert werden.

In der Tat geht der von der Eigentümerin in Zusammenarbeit mit den kantonalen und städtischen Behörden ausgearbeitete Teilzonen-, Gestaltungs- und Erschliessungsplan Olten SüdWest, der zur Genehmigung vorliegt, weit über eine Zonenplanung hinaus. Dass in der Stadt Olten noch nie ein derart umfassendes Planwerk ausgearbeitet wurde, welches hohe Qualitätsansprüche in allen Belangen an künftige Bauvorhaben stellt, unterstreicht, dass sich die Stadtbehörden, aber auch die kantonalen Stellen, die das Entwicklungsgebiet ins Agglomerationsprogramm AareLand aufgenommen haben, der historischen Chance des Stadtteils Olten SüdWest durchaus bewusst sind.

Die bereits in der Beantwortung der dringlichen Motion gemachten Ausführungen zur Qualitätssicherung seien an dieser Stelle nochmals unterstrichen: Das aus dem internationalen Wettbewerb hervorgegangene städtebauliche Konzept sowie die Ziele und Massnahmen für die Stadtentwicklung Olten Südwest bieten eine gute Grundlage für das Heranwachsen eines qualitativ hochstehenden Stadtquartiers. Im Raumplanungsbericht sind das Leitbild sowie die übergeordneten Zielsetzungen für die Entwicklung von Olten Südwest ausgiebig beschrieben.

Die massgebenden Grundlagen bilden ein Bebauungskonzept (Baubereiche und Baulinien, Gebäudehöhen, Dachgestaltungen, Etappierung, Lärmschutz, Energieversorgung, Meteorwasser, öffentliche Gewässer), ein Freiraumkonzept (Quartierplätze, Quartierparks, Allmendflächen und Freihaltebereiche), ein Erschliessungskonzept (Mobilitätskonzept und Fahr-tenzahl, Parkierung, Anzahl Parkplätze, Fuss- und Radwege) und das Leitbild.


Zur Qualitätssicherung der Stadtentwicklung auf dem Gebiet Olten Südwest wird gemäss § 3 der Sonderbauvorschriften nach Genehmigung der verschiedenen Planwerke eine Gestal-tungskommission eingesetzt:

§ 3 Gestaltungskommission

1. Die Gestaltungskommission Olten Südwest (OSW) ist ein beratendes Gremium für die Qualitätssicherung der Entwicklung im Gebiet Olten Südwest.

2. Die Gestaltungskommission OSW setzt sich als unabhängiges Fachgremium aus drei bis fünf Mitgliedern zusammen, welche die massgebenden Disziplinen aus Städtebau und Architektur, Raum- und Verkehrsplanung, Umwelt und Ökologie sowie Ökonomie abdecken.

3. Die Mitglieder der Gestaltungskommission OSW werden auf Vorschlag eines vorberatenden Gremiums durch den Stadtrat für jeweils 4 Jahre gewählt. Dieses Gremium setzt sich zusammen aus einem Vertreter der Grundeigentümerschaft, dem Präsident der Baukommission der Stadt Olten, dem Leiter der Stabstelle Planung der Stadt Olten sowie dem zuständigen kantonalen Kreisplaner für die Stadt Olten.

4. In der Gestaltungskommission OSW nehmen auch die Mitglieder des unter Absatz 3 erwähnten vorberatenden Gremiums Einsitz. Sie haben beratende Stimme ohne Stimmrecht.

5. Die Gestaltungskommission OSW kann von der Grundeigentümerschaft oder der Baukommission der Stadt Olten einberufen werden.

6. Die Gestaltungskommission OSW muss einberufen werden, wenn es um die Prüfung von Bauvorhaben geht, die massgeblich vom Gestaltungsplan bzw. den Sonderbauvorschriften abweichen. Bei der Beurteilung der Abweichungen orientiert sie sich am Leitbild.

7. Die Gestaltungskommission OSW setzt im Auftrag der Grundeigentümer und der Stadt Olten das Mobilitätskonzept um, beurteilt jährlich die Mobilität und schlägt Massnahmen in einem Bericht an die Beteiligten vor.

8. Die Gestaltungskommission OSW unterbreitet ihre Beurteilung und Empfehlung der Baukommission der Stadt Olten.

Bezüglich der Qualitätssicherung hinsichtlich der Entwicklung von Olten Südwest hat die Baukommission eine grosse Verantwortung, kann sie doch in eigener Kompetenz die Gestaltungskommission OSW einberufen.

Hinsichtlich der ökologischen Aspekte kann von einem vorbildlichen Gestaltungsplan gesprochen werden. Stellvertretend seien hier einige Inhalte der Sonderbauvorschriften zitiert:

§15 Energieversorgung

1. Der Heizenergiebedarf für Neubauten muss, bezogen auf die gesetzlichen Vorschriften und die geltenden SIA-Normen, um mindestens 10 % reduziert werden.

2. Der Minergie-Standard ist einzuhalten, wenn dies wirtschaftlich tragbar, nachhaltig, technisch möglich und städtebaulich gut verträglich ist.

§ 16 Meteorwasser
1. Das auf den Baugrundstücken B1 – B10 anfallende Meteorwasser ist dem Rötz-mattbaches im Osten des Baugebietes zuzuführen. Das Meteorwasser der Baubereiche B11 – B14 ist in den Versickerungsbereich auf der Südwestseite zu führen und zur Versickerung zu bringen.

2. Im Bereich der Quartierparks, der Quartierplätze sowie der Allmendflächen soll das Meteorwasser, sofern mit der jeweiligen Nutzung und Gestaltung vereinbar, in Ost- West-Richtung teilweise offen geführt werden.

§23 Mobilitätskonzept und Fahrtenzahl
1. Mit der Überbauung der 1. Etappe ist ein Mobilitätsmanagement gemäss Mobili-tätskonzept zu etablieren, um das Mobilitätsverhalten im Areal Olten Südwest nach Möglichkeit zu beeinflussen. Das Mobilitätskonzept wird in Zusammenarbeit der Stadt Olten und den Grundeigentümern umgesetzt. Die in § 3 der Sonderbauvorschriften genannte Gestaltungskommission OSW wird hierzu die entsprechenden Arbeiten auslösen und beaufsichtigen.

2. Das Mobilitätskonzept beabsichtigt, dass
a) weniger Parkplätze erstellt werden müssen als gemäss §7 zulässig sind
b) eine geringere Fahrtenzahl des motorisierten Individualverkehrs in Zusammenhang mit Olten Südwest entsteht
c) attraktive Langsamverkehrsverbindungen zur Innenstadt und den Bahnhöfen realisiert werden (so z.B. die Fussgänger- und Veloverbindung Hammerallee – Olten Südwest)
d) eine gute bedarfsorientierte öffentliche Verkehrserschliessung angeboten wird, (insbesondere Busbetriebe)
e) ein Modal Split von 50 % öV und Langsamverkehr erreicht wird.

3. Die Anzahl der Fahrten in das und aus dem Gebiet Olten Südwest darf maximal 1‘000 Fahrten durch den Rötzmatttunnel betragen, bis ein weiterer Anschluss an das übergeordnete Verkehrsnetz (Entlastung Region Olten) erstellt ist.

4. Publikumsintensive Nutzungen dürfen gesamthaft bis zu maximal durchschnittlich 6‘000 Fahrten auslösen (durchschnittlicher Tagesverkehr).

Dies nur einige Hinweise, dass die Baukommission und der Stadtrat höchstes Interesse an einer qualitativ hochstehenden Entwicklung auf dem Gebiet Olten SüdWest haben und diese mit den ihnen zur Verfügung stehenden Mitteln wenn nötig auch durchsetzen werden. Auch der künftige Besitzer ist sich nach seinen Aussagen dieser Ausgangslage durchaus bewusst.

2.2 Weitere Qualitätssicherungsmassnahmen

Aufgrund der öffentlichen Diskussion um die Qualitätssicherung im Areal Olten SüdWest hat der Stadtrat trotz seiner Überzeugung, über ein bereits sehr gutes Instrument zu verfügen, mit den bisherigen Besitzern und dem künftigen Investor Verhandlungen aufgenommen. Dabei geht es ihm um sinnvolle Ergänzungen der Qualitätsvorschriften in den Bereichen Nutzungen, Etappierung und Energieversorgung:

- Nutzungen:
Aus dem ganzen Planwerk, insbesondere auch aus dem Leitbild, geht eindeutig hervor, dass in Gebäuden angrenzend an den Entreeplatz und den „Strip“ im Erdgeschoss einzig Geschäfts- und Dienstleistungsnutzungen zulässig sind. Dies lässt sich schon von der ungenügenden Wohnqualität (Wohnumfeld) solcher Wohnungen ableiten. Präzisierend soll
§ 9 Abs. 7 wie folgt ergänzt werden:

In Gebäuden angrenzend an den Entreeplatz und den „Strip“ sind im Erdgeschoss keine Wohnungen zulässig.

- Etappierung:
In § 13 der Sonderbauvorschriften wird lediglich die Etappierung innerhalb des Baubereiches umschrieben. Die Etappierung des gesamten Gestaltungsplanes wird in den Sonderbauvorschriften aber nicht erwähnt. Sie wird hingegen im Erschliessungsprogramm klar festgehalten. Der Stadtrat hat daher vorgeschlagen, dass § 13 der Sonderbauvorschriften wie folgt ergänzt wird:

Für die Etappierung des Gestaltungsplanes ist das Erschliessungsprogramm verbindlich.

In begründeten Fällen kann der Stadtrat Ausnahmen bewilligen, wenn eine solche dem Leitbild nicht widerspricht und die Entwicklung des gesamten Quartiers positiv beeinflusst. In solchen Fällen ist die Gestaltungskommission beizuziehen.

- Energieversorgung:
Gemäss § 15 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften muss der Minergie-Standard grundsätzlich eingehalten werden, wenn dies wirtschaftliche tragbar, nachhaltig, technisch möglich und städtebaulich gut verträglich ist. Fachleute sind überzeugt, dass insbesondere bei Wohnungen – nach dieser Formulierung – der Minergie-Standard einzuhalten ist, da seitens der Bauherrschaft kaum ein Nachweis erbracht werden kann, diesen zu umgehen. Sicherlich einer der bei vielen Investoren und Bauherren umstrittener Punkt ist die beim Minergie-Standard geforderte, so genannte mechanische Lüftungsanlage. Der Stadtrat hat deshalb in die Verhandlungen eingebracht, § 15 der Sonderbauvorschriften wie folgt abzuändern:

Sämtliche Gebäude müssen den Minergie-Standard erfüllen. Wird auf eine mechanische Lüftungsanlage verzichtet, müssen mindestens die Primäranforderungen an die Gebäudehülle und der nach Minergie gewichtete Grenzwert der Energiekennzahl eingehalten werden. Der entsprechende Nachweis ist im Baugesuchsverfahren zu erbringen. Die zum Zeitpunkt der Baueingabe gültige Energiegesetzgebung des Kantons Solothurn ist einzuhalten.

Diskussionsthema ist zudem die Durchführung von Architekturwettbewerben, Parallelprojektierungen oder Studienaufträgen mit mindestens 3 ausgewiesenen Büros bzw. Teams. Dabei geht es nicht nur um die gestalterische Qualität der Gebäude und der Aussenräume, sondern auch um die Qualität des gebäudeinternen und -externen Wohn- und Arbeitsumfeldes, der Aufenthalts- und Erholungsqualität, um die sozialen Belange ( Identifikation, Quartierverbundenheit, Quartierversorgung wie Läden, Kinderhorte usw. ) und um die Aspekte der Ökologie und Ökonomie. All diese Anforderungen sind selbstverständlich auch im Rahmen des ordentlichen Baugesuchverfahrens zu erfüllen und dementsprechend durch die Baukommission eingehend zu prüfen und beurteilen. Die Baukommission kann zur Klärung all dieser Qualitätsansprüche die Gestaltungskommission beauftragen.

Die Ergebnisse der entsprechenden Verhandlungen stehen noch aus. Der Stadtrat hat kein Interesse an einer zweiten Auflage des gemeinsam erarbeiteten Planes, welche für eine mehrjährige Verzögerung der Bebauung des Areals sorgen könnte und die Rechtssicherheit in Frage stellen würde. Entsprechend wären von Seiten der Eigentümerin Vorwürfe der Rechtsverzögerung und allenfalls Schadenersatzforderungen zu erwarten. Die AG Hunziker und der Investor haben hingegen signalisiert, dass die Anliegen allenfalls auch in einer separaten Vereinbarung geregelt werden könnten.

Zudem wurden auf Initiative von Stadtrat Martin Wey und Rechtskonsulent Stefan Hagmann Gespräche zwischen den Autoren der Volksmotion und der Volksinitiative mit dem aktuellen Besitzerin Holcim und dem Investoren Leopold Bachmann geführt. Dabei hat der Investor Gesprächsbereitschaft gezeigt und betont, dass die gemeinsame „Vision Olten SüdWest“ nur dann optimal gelingen werde, wenn eine gute Zusammenarbeit erreicht werden könne zwischen der Stadt Olten und ihren Baubehörden, den Vertretern des Initiativkomitees und ihm und seiner Stiftung. Er werde mit seinen Architekten für jedes Baufeld das Bauprojekt mit der Baubehörde der Stadt Olten Schritt um Schritt entwickeln. Er signalisierte auch, dass er Wohnungen für niedrigere Einkommen, aber auch für höhere Einkommen erstellen werde. Einzelne nicht benutzte Flächen könnten auch für andere Zwecke wie zum Beispiel Schrebergärten benutzt werden, wenn vorgängig die Altlasten beseitigt würden und die Stadt Olten die rechtzeitige Rückgabe garantiere.

Wie erwähnt ist der Stadtrat überzeugt, dass mit dem gemeinsam mit der Eigentümerin und dem Kanton erarbeiteten Gestaltungsplan ein sehr geeignetes Instrument zur Qualitätssicherung vorliegt. Dennoch ist er bereit, vor einer Unterzeichnung des Gestaltungsplanes diesen einer unabhängigen Fachperson zur Beurteilung vorzulegen und allenfalls eine Überarbeitung zu prüfen.


2.3 Verzicht auf Erwerb des Areals Olten SüdWest

Der Kauf des Gesamtareals durch die Stadt Olten stellt nach Ansicht des Stadtrates für die Qualitätssicherung, welche wie beschrieben auch ohne diesen Schritt realisiert werden kann, keine Notwendigkeit dar. Er ist deshalb nach wie vor kein Thema für den Stadtrat. Dies auch aus andern, ebenfalls bereits genannten Gründen. Hier seien nur die folgenden Punkte nochmals aufgeführt:

- Finanzplanung: In der mittelfristigen Planung werden in den nächsten Jahres sehr grosse Volumen in die Erneuerung und Attraktivierung der städtischen Infrastruktur investiert. Insgesamt sind Investitionsvorhaben mit Kostenfolgen von über 250 Mio. Franken in Planung und Bearbeitung. Der im kommenden November dem Parlament vorzulegende Finanz- und Investitionsplan wird aufzeigen, dass sich das in der Planungsperiode 2010 bis 2016 bei einer massvollen Verschuldung verkraftbare Volumen auf rund CHF 150 Mio. beläuft. Die Ausgaben für die Grossprojekte, gepaart mit den erwarteten Steuereinbussen, insbesondere im Bereich der juristischen Personen, werden die gute Finanzlage der Stadt Olten bereits innerhalb des Planungshorizonts massiv beeinträchtigen.
Der Verkaufspreis für das Areal Olten SüdWest beträgt laut Angaben des künftigen Investors 20 Mio. Franken; hinzu kämen eine Konventionalstrafe von 10 Mio. Franken beim Rückzug einer Partei aus dem bestehenden Vorvertrag sowie die Kosten für die Altlastenentsorgung und die Erschliessung. Auf Grund der notwendigen Prioritätensetzung in der Finanz- und Investitionsplanung haben der Kauf des Areals Olten SüdWest und dessen Folgekosten darin nicht ohne Steuererhöhung Platz – oder es müssten dann einige der bereits bestehenden Vorhaben gestrichen werden.
- Vielfältigste Interessen: Bei einem Kauf hätte auf Grund vielfältigster Interessen eine grosse, teils an den Realitäten und getroffenen Vorentscheiden vorbeigehende Diskussion über die künftige Nutzung und die städtebaulichen Qualitäten möglicher Bauvorhaben begonnen, die zu einer Blockade und auch zu einer Unsicherheit bei potenziellen Investoren hätte führen können.
- Fehlen von Ressourcen und Knowhow: Für das Handling, insbesondere auch für die Vermarktung des Areals wären bei der Stadtverwaltung keine Ressourcen in genügendem Umfang vorhanden gewesen; zudem fehlt das spezifische Knowhow ebenso wie das brancheninterne Wissen. Ein Einkauf solcher Ressourcen wäre einerseits kostspielig gewesen und hätte anderseits für eine gewisse Abhängigkeit von einem Dienstleister gesorgt, die meist ihrerseits nicht vollständig unabhängig sind.

Hinzu kommt, dass ein Verkauf sowohl für die jetzige wie auch für die künftige Eigentümerschaft nach deren Angaben nach wie vor nicht zur Diskussion steht. Leopold Bachmann betont in einem Schreiben vom 21. August: „Der Kauf des Baulandes Olten SüdWest ist durch einen notariell beurkundeten Kauf-Vorvertrag gesichert und endgültig; ich muss kaufen.“

2.4 Abschreibung der Motion Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnende betr. Olten SüdWest

Aufgrund der bereits im Teilzonen-, Gestaltungs- und Erschliessungsplan Olten SüdWest festgelegten Massnahmen zur Qualitätssicherung und der zusätzlich eingeleiteten Schritte kann die Motion Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnende betr. Olten SüdWest abgeschrieben werden.


3. Weiteres Vorgehen

Nach der Behandlung dieser Vorlage in der Parlamentssitzung vom 16./17. September wird der Stadtrat den Gestaltungsplan einer unabhängigen Fachperson zur Beurteilung vorlegen, allenfalls eine Überarbeitung prüfen und anschliessend die eingegangenen zwei Einsprachen und den Gestaltungsplan Olten SüdWest je nach Ergebnis zügig behandeln.


Beschlüssesanträge:

1. Von den vorstehenden Ausführungen betreffend Qualitätssicherung im Bebauungsgebiet Olten SüdWest wird Kenntnis genommen.

2. Die Motion Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnende betr. Olten SüdWest wird abgeschrieben.

3. Der Stadtrat wird mit dem Vollzug beauftragt.



Zusatzbericht:

betreffend: „Bebauungsgebiet Olten SüdWest, Qualitätssicherung/Kenntnisnahme“

1. Neutrale Stellungnahme durch Experten

In seiner Vorlage zu Handen der Parlamentssitzung vom 17. September 2009 hatte der Stadtrat betont, er sei überzeugt, dass mit dem gemeinsam mit der Eigentümerin und dem Kanton erarbeiteten Gestaltungsplan ein sehr geeignetes Instrument zur Qualitätssicherung vorliege. Dennoch sei er bereit, den Gestaltungsplan vor der Unterzeichnung einer unabhängigen Fachperson zur Beurteilung vorzulegen und allenfalls eine Überarbeitung zu prüfen.

Diese neutrale Beurteilung durch eine unabhängige Fachperson hat in der Zwischenzeit stattgefunden. Bei der Fachperson handelt es sich um Prof. Carl Fingerhuth . Der Stadtrat hat ihm einen umfangreichen Fragenkatalog vorgelegt und im Fazit folgende Stellungnahme erhalten:

„Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan Olten SüdWest sind hervorragende Grundlagen geschaffen, um ein städtebaulich und wirtschaftlich tragfähige sowie nachhaltige Umnutzung der ehemaligen Kiesgrube der AG Hunziker & Cie in ein neues Stadtquartier zu ermöglichen. Dies gilt für die vorgeschlagene räumliche Struktur in Bezug auf den Freiraum, die Bebauung und die Mobilität wie auch die Nachhaltigkeit. Entsprechendes gilt auch für die angestrebten Nutzungen und die Etappierung. … Mir scheint, dass das vorgeschlagene Regelwerk in sei-nen Grundzügen hervorragend geeignet ist, günstige Voraussetzungen für ein neues Stadtquartier mit hoher gestalterischer, sozialer und ökonomischer Qualität zu schaffen. Die Umsetzung und die Qualitätssicherung kann und muss – mit Unterstützung der Gestaltungskommission – über die vorhandenen politischen Institutionen erfolgen. Die Sonderbauvorschriften können günstige Voraussetzungen schaffen, aber nicht in sich und alleine die Qualität sichern.“

Als problematisch für die Qualitätssicherung bezeichnet Carl Fingerhuth lediglich die sehr hohen zulässigen Bruttogeschossflächen und die Verpflichtung auf 16 Meter Gebäudehöhe.  

2. Folgerungen des Stadtrates

Hierzu gilt es aus Sicht des Stadtrates Folgendes festzuhalten:

- Bebauungsdichte / Bruttogeschossfläche / Ausnützungsziffer
Ziel des damaligen städtebaulichen Wettbewerbs und auch der darauf folgenden Überarbeitungsphasen ist und war eine optimale Grundlage zu schaffen für das Entstehen eines urbanen Stadtquartiers mit entsprechender Nutzungsvielfalt unter Einbezug des haushälterischen Umgangs mit dem zur Verfügung stehenden Boden. Dies bedingt die Möglichkeit einer relativ hohen Bebauungs- und Nutzungsdichte; selbstverständlich mit hohen Qualitätsansprüchen insbesondere hinsichtlich der Aussenräume (Freiraumgestaltung).
In Anbetracht der Grösse des Areals mit rund 200‘000m2 Bauland und der zu erwartenden Realisierungszeit von rund 15 bis 30 Jahren muss der Gestaltungsplan die notwendige Flexibilität aufweisen, um auf die Marktsituation sinnvoll reagieren zu können. Aus diesem Grund wurden nicht wie bei flächenmässig kleineren Gestaltungsplänen bereits einzelne Gebäude definiert, sondern Baufelder ausgeschieden.
Für die verschiedenen Baufelder sind entsprechend ihrer Lage und der zu erwartenden Nutzungen verschiedene maximal zulässige Bruttogeschossflächen bzw. Ausnützungsziffern festgelegt. Ob diese relativ hohen maximalen Bruttogeschossflächen im Rahmen von konkreten Bauvorhaben (Gestaltungspläne, Baugesuche) erreicht werden können, hängt einerseits von der Nutzung ab, andererseits von der nachzuweisenden städtebaulichen Qualität.
Konkrete Bauvorhaben dürfen nach Ansicht des Stadtrates nur dann bewilligt werden, wenn diese Qualitätsansprüche erfüllt sind (Sonderbauvorschriften, Bebauungsmatrix, Leitbild). Der Bauherr hat somit im Rahmen von konkreten Bauvorhaben nicht telquel Rechtsanspruch auf die im Gestaltungsplan festgelegten maximalen Bruttogeschossflächen. Dies hat er nur, wenn das vorgeschlagene Projekt die Qualitätsansprüche erfüllt. Ob die Qualitätsansprüche in genügendem Mass erfüllt sind, soll von der Baukommission bzw. der Gestaltungskommission beurteilt werden.


- Geschosszahl / Gebäudehöhe
In §11 der Sonderbauvorschriften wird Folgendes festgelegt: pro Baubereich wird im Ge-staltungsplan eine Höhenquote (Nullebene) definiert. Von dieser Quote aus gilt eine ma-ximale Gebäudehöhe von 16 Metern. Entlang der Gestaltungsbaulinien sind die strassen-seitigen Fassaden bis Oberkante Dachkante oder Oberkante Brüstung, bezogen auf das Strassenniveau, durchgängig in einer Höhe von 16 Metern auszubilden.
Auf Grund der Ausführungen des Experten erachtet der Stadtrat die Pflicht, die strassen-seitigen Fassaden entlang der Gestaltungsbaulinie zwingend in einer Höhe von 16 Metern auszubilden, als schwierig. Je nach Nutzung bedeutet dies nämlich, dass die Geschoss-zahl mit den entsprechenden Raumhöhen inkl. Konstruktion nur in Einklang mit den 16 Metern zu bringen ist, wenn die Geschosshöhen überhöht ausgebildet werden.

Was die vom Experten festgehaltene, vermeintliche Diskrepanz zwischen den Sonder-bauvorschriften und der Präsentation im Gemeindeparlament vom 17. September 2009 betrifft, hält der Stadtrat fest, dass bei reinen Wohnnutzungen fünf Geschosse möglich sind. Bei gemischten Nutzungen hingegen (z.B. mit Läden im Erdgeschoss) im Bereich der Plätze, wie sie an der Visualisierung im Parlament im Bereich des Entreeplatzes auf-gezeigt wurden, sind lediglich vier Geschosse möglich. Bei der Festlegung der innerhalb der maximalen Gebäudehöhe von 16 Metern möglichen Geschosszahlen ist zudem zu beachten, dass angesichts der als begehbare und nutzbare Flächen auszugestaltenden Dachflächen für die Sicherheit Brüstungen von ca. 1 Meter Höhe notwendig sind, die ebenfalls zur Gebäudehöhe zählen.



Zu den weiteren, in den letzten Wochen von verschiedenen Seiten aufgeworfenen Diskussi-onspunkten hat der Stadtrat folgende Zielsetzungen formuliert:

- Etappierung
Die Etappierung ist nach Ansicht des Experten ausreichend definiert. Sie wird bezüglich der Nutzungen weitgehend vom Markt bestimmt. Grundsätzlich wäre es wünschenswert und ist es anzustreben, dass der Entreeplatz mit den umgebenden Überbauungen zu-sammen mit der Fussgänger- und Veloverbindung Hammerallee-Olten SüdWest mög-lichst frühzeitig realisiert wird.

In § 13 der Sonderbauvorschriften wird lediglich die Etappierung innerhalb des Bauberei-ches umschrieben. Die Etappierung des gesamten Gestaltungsplanes wird in den Son-derbauvorschriften aber nicht erwähnt. Sie wird hingegen im Erschliessungsprogramm klar festgehalten. Der Stadtrat ist im Sinne einer klaren Regelung der Ansicht, dass es zu § 13 der Sonderbauvorschriften eine Zusatzvereinbarung in folgendem Sinne braucht:

Für die Etappierung des Gestaltungsplanes ist das Erschliessungsprogramm verbindlich. In begründeten Fällen kann der Stadtrat Ausnahmen bewilligen, wenn eine solche dem Leitbild nicht widerspricht und die Entwicklung des gesamten Quartiers positiv beeinflusst. In solchen Fällen ist die Gestaltungskommission beizuziehen.


- Nutzungen
Das neue Stadtquartier Olten SüdWest soll im Interesse der Urbanität durch eine mög-lichst breite Nutzungsdurchmischung belebt werden: ein guter Nutzungsmix zwischen Wohnungen, Gewerbe und Dienstleistungsbetrieben, kulturellen Einrichtungen, Bildungs-einrichtungen, Kindergärten und -horten. Dies kann aber mit dem Gestaltungsplan nicht per Dekret vorgeschrieben werden; auch in diesem Fall spielt der Markt. Der Prozess nach der Genehmigung des Gestaltungsplans – also während der Realisierungsphase – spielt jedoch eine wichtige Rolle und muss von fachkompetenten Personen und unter Einbezug der politischen Gremien und der Quartierbewohnerinnen und -bewohner beglei-tet werden.
Bei der Ansiedlung von Wohnungen im Erdgeschoss muss indessen das entsprechende Wohnumfeld (Aussenraum) im Interesse der Wohnqualität nachgewiesen werden. Aus diesem Grund ist es nach Ansicht des Stadtrates nicht möglich, Erdgeschosswohnungen im Bereich von Quartierplätzen und insbesondere im Bereich des Entreeplatzes realisie-ren zu können, da die entsprechende Wohnqualität nicht nachgewiesen werden kann. Zudem würde auch ein Konflikt zwischen Lärm und Ruhe entstehend. Letztlich dürften solche Erdgeschosswohnungen auch aus wirtschaftlichen Gründen nicht realisiert werden können.
Nach Ansicht des Stadtrates ist daher eine Zusatzvereinbarung zu § 9 Abs. 7 der Sonder-bauvorschriften in folgendem Sinne erforderlich:

In Gebäuden angrenzend an den Entreeplatz und den „Strip“ sind im Erdgeschoss keine Wohnungen zulässig.

• Energieversorgung:

Gemäss § 15 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften muss der Minergie-Standard grundsätz-lich eingehalten werden, wenn dies wirtschaftliche tragbar, nachhaltig, technisch möglich und städtebaulich gut verträglich ist. Fachleute sind überzeugt, dass insbesondere bei Wohnungen – nach dieser Formulierung – der Minergie-Standard einzuhalten ist, da sei-tens der Bauherrschaft kaum ein Nachweis erbracht werden kann, diesen zu umgehen. Sicherlich einer der bei vielen Investoren und Bauherren umstrittener Punkt ist die beim Minergie-Standard geforderte, so genannte mechanische Lüftungsanlage. Der Stadtrat wünschte daher zu § 15 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften eine Zusatzvereinbarung in folgendem Sinne:

Sämtliche Gebäude müssen den Minergie-Standard erfüllen. Wird auf eine mechanische Lüftungsanlage verzichtet, müssen mindestens die Primäranforderungen an die Gebäu-dehülle und der nach Minergie gewichtete Grenzwert der Energiekennzahl eingehalten werden. Der entsprechende Nachweis ist im Baugesuchsverfahren zu erbringen. Die zum Zeitpunkt der Baueingabe gültige Energiegesetzgebung des Kantons Solothurn ist einzu-halten.


- Gestaltungskommission
Eine sehr wesentliche Stellung im gesamten Prozess kommt der Gestaltungskommission zu, die vom Experten als „ausserordentlich sinnvolles Instrument“ bezeichnet wird. Hier folgt der Stadtrat der Empfehlung des Experten, dass die Gestaltungskommission sämtli-che massgebenden Bauvorhaben (Hoch- und Tiefbau sowie Freiraumgestaltung) beurtei-len soll. Zwar hat sich die Baukommission – in Kenntnis der ihr aus § 2 der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) grundsätzlich alleine zustehenden Kompetenzen für die Beurteilung von Bauvorhaben – selbst die Pflicht auferlegt, sämtliche massgebenden Bauprojekte im Plangebiet vorgängig durch die Gestaltungskommission vorprüfen zu las-sen. Der Stadtrat erachtet eine zusätzliche Vereinbarung zwischen den Parteien in fol-gendem Sinne als erforderlich:

Die Gestaltungskommission OSW prüft sämtliche massgebenden Bauvorhaben im Ge-staltungsplangebiet; sie orientiert sich insbesondere am Leitbild. Die Gestaltungskommis-sion OSW kann zudem im Bedarfsfall und zur Prüfung von weiteren Bauvorhaben von der Grundeigentümerschaft oder der Baukommission der Stadt Olten einberufen werden.


3. Verhandlungsergebnisse mit Grundeigentümerin und Investor

In langen Verhandlungen mit der Grundeigentümerin und dem künftigen Investor am 9. De-zember 2009 konnte der Stadtrat bezüglich der gewünschten Änderungen wesentliche Er-gebnisse erzielen. In einer separaten öffentlich-rechtlichen Vereinbarung, die im Grundbuch angemerkt wird und damit auch auf Rechtsnachfolger oder Teil-Rechtsnachfolger zutrifft, haben sich die Beteiligten auf folgende Zusatzregelungen geeinigt:

a. Kenntnisnahme der ersten zwei Punkte, die in konkreten Baugesuchsverfahren be-rücksichtigt werden (Zitat aus Entwurf Vereinbarung)

„§ 7 der Sonderbauvorschriften legt pro Baufeld die maximal zulässigen Bruttoge-schossflächen fest. Die Aktiengesellschaft Hunziker & Cie. und Leopold Bachmann nehmen die Auffassung des Stadtrates zur Kenntnis, wonach diese Maximalausnüt-zungen aus wohnhygienischen Gründen und unter Berücksichtigung der anzustre-benden hohen Wohnbauqualität unter Umständen nicht ausgeschöpft werden können, wenn in einem Baufeld ausschliesslich Wohnnutzung realisiert werden soll.

§ 11 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften schreibt vor, dass entlang der Gestaltungsbaulinien die strassenseitigen Fassaden bis ok Dachkante oder ok Brüstung, bezogen auf das Strassenniveau, durchgängig in einer Höhe von 16 m auszubilden sind. Die Aktiengesellschaft Hunziker & Cie. und Leopold Bachmann sind sich bewusst, dass – abhängig von den konkreten Nutzungen der Geschosse und den dadurch bedingten Geschosshöhen – die Projektierung im Hinblick auf die Einhaltung dieser Vorschrift besonders anspruchsvoll sein kann. Vorbehalten bleiben geringfügige Abweichungen gemäss § 30 der Sonderbauvorschriften, sofern die dort aufgeführten Voraussetzungen zutreffen.“
b. Verpflichtungen (Zitat aus Entwurf Vereinbarung)

„§ 3 der Sonderbauvorschriften konstituiert die Gestaltungskommission OSW als be-ratendes und empfehlendes Gremium zu Handen der Baukommission für die Quali-tätssicherung der Entwicklung im Gebiet Olten SüdWest; sie kann gemäss Abs. 5 von der Grundeigentümerschaft oder von der Baukommission einberufen werden; Abs. 6 sieht die zwingende Einberufung vor, wenn es um die Prüfung von Bauvorhaben geht, die massgeblich vom Gestaltungsplan (einschliesslich Sonderbauvorschriften) abweichen, wobei sie sich am Leitbild zu orientieren hat; gemäss Art. 7 setzt die Kommission das Mobilitätskonzept um, beurteilt jährlich die Mobilität und schlägt Massnahmen in einem Bericht an die Beteiligten vor. Darüber hinaus vereinbaren die Parteien, dass

- die Gestaltungskommission OSW sämtliche massgebenden Bauvorhaben im Gestaltungsplanperimeter prüft und sich dabei insbesondere am Leitbild orientiert,
- die Gestaltungskommission OSW zudem im Bedarfsfall zur Prüfung von weite-ren Bauvorhaben von der Grundeigentümerschaft oder von der Baukommissi-on einberufen werden kann,
- die Gestaltungskommission für beantragte Abweichungen der etappierten Überbauung vom Plan zum Erschliessungsprogramm vom 30. April 2009 bera-tend und empfehlend beigezogen wird.

Die Baukommission hat dieser Ausweitung der Beratungs- und Empfehlungskompe-tenz der Gestaltungskommission OSW mit Beschluss vom 23. November 2009 zuge-stimmt.

§ 9 Abs. 7 der Sonderbauvorschriften sieht vor, dass in den Erdgeschossen zum En-treeplatz, am Multifunktionsbereich des „Strips“ sowie an den Plätzen der einzelnen Baubereiche nach Möglichkeit publikumsorientierte Geschäfts- und Dienstleistungs-nutzungen anzusiedeln sind. Darüber hinaus verpflichten sich die Aktiengesellschaft Hunziker & Cie. und Leopold Bachmann in den Erdgeschossen angrenzend an den Entreeplatz und an den Multifunktionsbereich (Ostseite) des „Strips“ zwingend keine Wohnnutzung zu realisieren.

§ 13 der Sonderbauvorschriften schreibt für die etappierte Überbauung des Baube-reichs verschiedene Nachweise im Baugesuchsverfahren vor. Darüber hinaus ver-pflichten sich die Aktiengesellschaft Hunziker & Cie. und Leopold Bachmann, eine etappierte Überbauung auf den Plan zum Erschliessungsprogramm vom 30. April 2009 auszurichten. Der Stadtrat bewilligt in begründeten Fällen Ausnahmen, wenn solche dem Leitbild nicht widersprechen und die Entwicklung des gesamten Quartiers positiv beeinflussen, wobei er vorgängig die Gestaltungskommission OSW konsultiert.“


Keine Einigung konnte hingegen bis 14. Dezember 2009 im Energiebereich erzielt werden, wo die Aktiengesellschaft Hunziker & Cie. und Leopold Bachmann an der bestehenden For-mulierung der Sonderbauvorschriften festhalten.

Das Stadtpräsidium hat zu diesem Thema Energieberater Christian Amoser beigezogen, der folgende Aussage machte:

„Mit der Musterverordnung 2008 (MuKEn 2008) haben die Kantone eine Vorgabe für die kan-tonalen Energie-Verordnungen gemacht, welche beinahe dem bisherigen Minergie-Standard (1998-2008) entsprach. Der Minergie-Standard wurde deshalb Anfang 2009 etwas verschärft. Die Kantone haben die Hoheit, wie sie die MuKEn umsetzen. Der Kanton Solothurn beabsichtigt die MuKEn 2008 weitgehendst zu übernehmen und hat die Umsetzung auf 1. Juli 2010 terminiert.
Die vom Stadtrat vorgeschlagene Änderung von § 15 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften ent-spricht der Formulierung, wie sie bei späteren Sonderbauvorschriften gewählt wurde. Grund-sätzlich ändert nichts an der vorgegebenen energetischen Qualität der Gebäude. Die Formu-lierung ermöglicht der Bauherrschaft aber, auf eine Lüftungsanlage zu verzichten. Sie muss jedoch die durch die Fensterlüftung zusätzlich verlorene Energie z.B. durch eine erhöhte Dämmstärke kompensieren. Dieses Verfahren kann nicht durch Minergie geprüft und zertifi-ziert werden. Da die Oltner Energieberatung auch technische Minergie-Prüfstelle der Kantone Solothurn und Basel-Stadt ist, sollte das Wissen durchaus vorhanden sein.

Auch der § 15 Abs. 1 der Sonderbauvorschriften bedeutet indessen, dass grundsätzlich die Dämmqualität auf dem Niveau von Minergie gewählt werden muss. Beim Absatz 2 sind 3 Möglichkeiten vorhanden.
A) Die Gebäude werden (freiwillig) nach Minergie geplant und zertifiziert.
B) Falls die Wirtschaftlichkeit zugegebenermassen nicht gegeben ist, müssen die kantonalen Vorschriften eingehalten werden. Unter Berücksichtigung des Abs. 1 bedeutet dies nur eine sehr kleine Reduktion der Anforderungen gegenüber dem Minergie-Standard.
C) Der Eigentümer erbringt den Nachweis, dass die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist, bei der Prüfung durch die Behörde wird dies aber widerlegt. Der Minergie-Standard wird verord-net. Bei gut geplanten Neubauten verursacht der Minergie-Standard nur geringe Mehrkosten (um 5%). Da wegen dem Abs. 1 bereits die Dämmstärken auf dem Niveau von Minergie lie-gen, sind die Mehrkosten entsprechend geringer.

Ein Beweisverfahren über die mangelnde Wirtschaftlichkeit der Vorgabe des bestehenden Art. 2 ist vermutlich für beide Seiten schwierig. Aus meiner Sicht wäre das vom Stadtrat vor-geschlagene Verfahren für den Bauherrn flexibler gewesen bei gleichwertiger energietechni-scher Qualität.“


Der Stadtrat von Olten hat an seiner Sitzung vom 14. Dezember 2009 der Form der öffent-lich-rechtlichen Vereinbarung, die im Grundbuch angemerkt wird, und den übrigen zitierten Inhalten, welche aus seiner Sicht wesentliche Verbesserungen im Bereich Qualitätssicherung darstellen, zugestimmt.

Aus diesem Grund stellt er zusätzlich zum Antrag auf Kenntnisnahme von den Ausführungen in der bereits bestehenden Vorlage betreffend Qualitätssicherung im Bebauungsgebiet Olten SüdWest und auf Abschreibung der Motion Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnende betr. Olten SüdWest den Zusatzantrag, auch die als Postulat überwiesene dringliche Motion der SP Olten betreffend Überarbeitung des Gestaltungsplanes Olten SüdWest mit dazugehö-renden Sonderbauvorschriften als erfüllt abzuschreiben:


Änderung Beschlussesantrag:

3 (neu): Das Postulat der SP Olten betreffend Überarbeitung des Gestaltungsplanes Olten SüdWest mit dazugehörenden Sonderbauvorschriften wird abgeschrie-ben.

4 (bisher 3) Der Stadtrat wird mit dem Vollzug beauftragt."

Mit 30:13 Stimmen wurde der Antrag der SVP abgelehnt, die Behandlung des Traktandums zu verschieben.

Mit 37:0 Stimmen wurde Eintreten beschlossen.

Folgendem Beschlussesantrag des Stadtrates wurde mit 32:6 Stimmen bei 6 Enthaltungen zugestimmt:

1. Von den vorstehenden Ausführungen betreffend Qualitätssicherung im Bebauungsgebiet Olten SüdWest wird Kenntnis genommen. (32:7 Stimmen bei 5 Enthaltungen)

2. Die Motion Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnende betr. Olten SüdWest wird abgeschrieben. (33:10 Stimmen bei 1 Enthaltung)

3. Das Postulat der SP Olten betreffend Überarbeitung des Gestaltungsplanes Olten SüdWest mit dazugehörenden Sonderbauvorschriften wird abgeschrieben. (31:12 Stimmen bei 1 Enthaltung)

4. Der Stadtrat wird mit dem Vollzug beauftragt.

"Der von der Eigentümerin in Zusammenarbeit mit den kantonalen und städtischen Behörden ausgearbeitete Teilzonen-, Gestaltungs- und Erschliessungsplan Olten SüdWest zeigt, dass sich alle Beteiligten der historischen Chance des Stadtteils Olten SüdWest durchaus bewusst sind. Nach Ansicht des Stadtrates liegen daher die in der dringlichen Motion Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnenden betr. Olten SüdWest geforderten Qualitätsvorschriften bereits heute in genügender Qualität vor. Ein Kauf des Areals ist für den Stadtrat keine Notwendigkeit zur Qualitätssicherung und aus mehreren Gründen auch kein Thema. Dennoch haben in den letzten Wochen weitere Verhandlungen über sinnvolle Ergänzungen der Qualitätsvorschriften in den Bereichen Nutzungen, Etappierung und Energieversorgung stattgefunden und soll der aktuelle Gestaltungsplan vor Genehmigung noch einer unabhängigen Fachperson zur Beurteilung unterbreitet werden.


Sehr geehrter Herr Präsident
Sehr geehrte Damen und Herren

Der Stadtrat unterbreitet Ihnen folgenden Bericht und Antrag


1. Ausgangslage

Anfang Mai hat die bisherige Besitzerin des Areals Olten SüdWest, die Aktiengesellschaft Hunziker & Cie., eine 100%-igen Tochter der Holcim (Schweiz) AG, den Stadtbehörden und durch diese anschliessend der Öffentlichkeit bekanntgegeben, dass sie mit dem Ingenieur Leopold Bachmann einen Vorvertrag für den Erwerb des Grundstücks unterzeichnet hat. Nach der Bekanntgabe des neuen Besitzers hat eine öffentliche Diskussion eingesetzt, die sich vor allem um die Qualität der künftigen Überbauung und um die Rolle der Stadt dreht.

Am 26. Mai 2009 wurde von Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnenden folgende Motion dringlich eingereicht:

„Der Stadtrat wird beauftragt, dem Gemeindeparlament bis spätestens im November 2009 einen Massnahmenplan zum Beschluss vorzulegen, mit dem eine qualitative Entwicklung des neuen Stadtteils Olten Südwest sichergestellt werden kann. Zur Entwicklung dieses Pla-nes sind alle Massnahmen zu prüfen, einschliesslich des Kaufs des Areals durch die Stadt bzw. eine öffentlich-rechtliche Trägerschaft oder die Ergänzung des Gestaltungsplanes mit zwingenden Qualitäts- und Etappierungsvorschriften.

Begründung

Das Areal Olten Südwest steht unmittelbar vor dem Verkauf. Die heutige Eigentümerin hat mit einem für sehr rasches und „effizientes“ Bauen bekannten Investor einen Vorvertrag ab-geschlossen. An die 500 Oltnerinnen und Oltner haben in einer Volksmotion den Erwerb des Areals durch die Stadt gefordert.


Das Areal Olten Südwest ist für die Stadt Olten von historischer Bedeutung. Seit der Er-schliessung der rechten Stadtseite Mitte des 19. Jahrhundertes hat Olten nun wieder die Möglichkeit, einen zusammenhängenden Stadtteil zu gestalten. Dies muss mit Respekt, Sachverstand und der notwendigen Langfristperspektive geschehen, damit Olten als urbaner Lebensraum nachhaltig gestärkt werden kann.

Voraussetzung für die Realisierung dieser historischen Chance ist, dass die Stadt über die Zonenplanung hinausgehende Mitsprache- und Gestaltungsmöglichkeiten verfügt. Dies ist nur sichergestellt, wenn die Stadt das Areal erwirbt oder mit zwingenden Qualitätsvorschriften im Gestaltungsplan beziehungsweise im Baubewilligungsverfahren eine zeitgemässe Stadt- und Siedlungsplanung ermöglicht. Bei der Überbauung von Olten Südwest ist ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekten gebührend Rechnung zu tragen und ein massvolles quantitatives und qualitatives Wachstum anzustreben. Dabei sind auch die andern noch verfügbaren Landreserven (Säliquartier, Giroud-Olma-Areal, Kleinholz und Bornfeld) ebenso in Betracht zu ziehen wie die möglichen Bedürfnisse nachfolgender Generationen.

Grundlage dazu bildet eine langfristige Entwicklungsstrategie, auf Grund derer mit potentiellen Investoren Gespräche geführt werden können. Die Stadt muss unmissverständlich zeigen, dass sie nur eine hochwertige Überbauung von Olten Südwest akzeptiert und dass sie Pläne, die dieser Zielsetzung widersprechen, mit allen rechtlichen und politischen Mitteln bekämpfen wird.""

Mit 40:0 Stimmen wurde an der Parlamentssitzung vom 28. Mai 2009 Dringlichkeit beschlossen und mit 40:1 Stimme bei 1 Enthaltung wurde der Vorstoss überwiesen.

Ende Mai 2009 wurde ferner eine Volksmotion eingereicht, welche den Stadtrat beauftragt, dem Gemeindeparlament einen Beschlussesantrag über den Erwerb des Areals Olten SüdWest vorzulegen. Mitte August wurde eine Volksinitiative mit gegen 700 Unterschriften den Behörden übergeben, die verlangt, dass der Stadtrat mit den Eigentümern der ehemaligen Zementfabrik Hunziker Kaufverhandlungen aufnimmt und dem Volk eine Vorlage zum Kauf des 24 Hektaren grossen Areals zum Entscheid vorlegt.


2. Erwägungen

2.1 Qualitätssicherung Teilzonen-, Gestaltungs- und Erschliessungsplan Olten SüdWest

Der Stadtrat führte in der Beantwortung der dringlichen Motion Nünlist aus, dass seiner Ansicht nach die geforderten Qualitätsvorschriften bereits in genügender Qualität vorliegen. Dies wird an der Parlamentssitzung vom 16./17. September nochmals durch eine ausführliche Präsentation des Gestaltungsplanes mit Sonderbauvorschriften, Leitbild und Bebauungsstruktur illustriert werden.

In der Tat geht der von der Eigentümerin in Zusammenarbeit mit den kantonalen und städtischen Behörden ausgearbeitete Teilzonen-, Gestaltungs- und Erschliessungsplan Olten SüdWest, der zur Genehmigung vorliegt, weit über eine Zonenplanung hinaus. Dass in der Stadt Olten noch nie ein derart umfassendes Planwerk ausgearbeitet wurde, welches hohe Qualitätsansprüche in allen Belangen an künftige Bauvorhaben stellt, unterstreicht, dass sich die Stadtbehörden, aber auch die kantonalen Stellen, die das Entwicklungsgebiet ins Agglomerationsprogramm AareLand aufgenommen haben, der historischen Chance des Stadtteils Olten SüdWest durchaus bewusst sind.

Die bereits in der Beantwortung der dringlichen Motion gemachten Ausführungen zur Qualitätssicherung seien an dieser Stelle nochmals unterstrichen: Das aus dem internationalen Wettbewerb hervorgegangene städtebauliche Konzept sowie die Ziele und Massnahmen für die Stadtentwicklung Olten Südwest bieten eine gute Grundlage für das Heranwachsen eines qualitativ hochstehenden Stadtquartiers. Im Raumplanungsbericht sind das Leitbild sowie die übergeordneten Zielsetzungen für die Entwicklung von Olten Südwest ausgiebig beschrieben.

Die massgebenden Grundlagen bilden ein Bebauungskonzept (Baubereiche und Baulinien, Gebäudehöhen, Dachgestaltungen, Etappierung, Lärmschutz, Energieversorgung, Meteorwasser, öffentliche Gewässer), ein Freiraumkonzept (Quartierplätze, Quartierparks, Allmendflächen und Freihaltebereiche), ein Erschliessungskonzept (Mobilitätskonzept und Fahr-tenzahl, Parkierung, Anzahl Parkplätze, Fuss- und Radwege) und das Leitbild.


Zur Qualitätssicherung der Stadtentwicklung auf dem Gebiet Olten Südwest wird gemäss § 3 der Sonderbauvorschriften nach Genehmigung der verschiedenen Planwerke eine Gestal-tungskommission eingesetzt:

§ 3 Gestaltungskommission

1. Die Gestaltungskommission Olten Südwest (OSW) ist ein beratendes Gremium für die Qualitätssicherung der Entwicklung im Gebiet Olten Südwest.

2. Die Gestaltungskommission OSW setzt sich als unabhängiges Fachgremium aus drei bis fünf Mitgliedern zusammen, welche die massgebenden Disziplinen aus Städtebau und Architektur, Raum- und Verkehrsplanung, Umwelt und Ökologie sowie Ökonomie abdecken.

3. Die Mitglieder der Gestaltungskommission OSW werden auf Vorschlag eines vorberatenden Gremiums durch den Stadtrat für jeweils 4 Jahre gewählt. Dieses Gremium setzt sich zusammen aus einem Vertreter der Grundeigentümerschaft, dem Präsident der Baukommission der Stadt Olten, dem Leiter der Stabstelle Planung der Stadt Olten sowie dem zuständigen kantonalen Kreisplaner für die Stadt Olten.

4. In der Gestaltungskommission OSW nehmen auch die Mitglieder des unter Absatz 3 erwähnten vorberatenden Gremiums Einsitz. Sie haben beratende Stimme ohne Stimmrecht.

5. Die Gestaltungskommission OSW kann von der Grundeigentümerschaft oder der Baukommission der Stadt Olten einberufen werden.

6. Die Gestaltungskommission OSW muss einberufen werden, wenn es um die Prüfung von Bauvorhaben geht, die massgeblich vom Gestaltungsplan bzw. den Sonderbauvorschriften abweichen. Bei der Beurteilung der Abweichungen orientiert sie sich am Leitbild.

7. Die Gestaltungskommission OSW setzt im Auftrag der Grundeigentümer und der Stadt Olten das Mobilitätskonzept um, beurteilt jährlich die Mobilität und schlägt Massnahmen in einem Bericht an die Beteiligten vor.

8. Die Gestaltungskommission OSW unterbreitet ihre Beurteilung und Empfehlung der Baukommission der Stadt Olten.

Bezüglich der Qualitätssicherung hinsichtlich der Entwicklung von Olten Südwest hat die Baukommission eine grosse Verantwortung, kann sie doch in eigener Kompetenz die Gestaltungskommission OSW einberufen.

Hinsichtlich der ökologischen Aspekte kann von einem vorbildlichen Gestaltungsplan gesprochen werden. Stellvertretend seien hier einige Inhalte der Sonderbauvorschriften zitiert:

§15 Energieversorgung

1. Der Heizenergiebedarf für Neubauten muss, bezogen auf die gesetzlichen Vorschriften und die geltenden SIA-Normen, um mindestens 10 % reduziert werden.

2. Der Minergie-Standard ist einzuhalten, wenn dies wirtschaftlich tragbar, nachhaltig, technisch möglich und städtebaulich gut verträglich ist.

§ 16 Meteorwasser
1. Das auf den Baugrundstücken B1 – B10 anfallende Meteorwasser ist dem Rötz-mattbaches im Osten des Baugebietes zuzuführen. Das Meteorwasser der Baubereiche B11 – B14 ist in den Versickerungsbereich auf der Südwestseite zu führen und zur Versickerung zu bringen.

2. Im Bereich der Quartierparks, der Quartierplätze sowie der Allmendflächen soll das Meteorwasser, sofern mit der jeweiligen Nutzung und Gestaltung vereinbar, in Ost- West-Richtung teilweise offen geführt werden.

§23 Mobilitätskonzept und Fahrtenzahl
1. Mit der Überbauung der 1. Etappe ist ein Mobilitätsmanagement gemäss Mobili-tätskonzept zu etablieren, um das Mobilitätsverhalten im Areal Olten Südwest nach Möglichkeit zu beeinflussen. Das Mobilitätskonzept wird in Zusammenarbeit der Stadt Olten und den Grundeigentümern umgesetzt. Die in § 3 der Sonderbauvorschriften genannte Gestaltungskommission OSW wird hierzu die entsprechenden Arbeiten auslösen und beaufsichtigen.

2. Das Mobilitätskonzept beabsichtigt, dass
a) weniger Parkplätze erstellt werden müssen als gemäss §7 zulässig sind
b) eine geringere Fahrtenzahl des motorisierten Individualverkehrs in Zusammenhang mit Olten Südwest entsteht
c) attraktive Langsamverkehrsverbindungen zur Innenstadt und den Bahnhöfen realisiert werden (so z.B. die Fussgänger- und Veloverbindung Hammerallee – Olten Südwest)
d) eine gute bedarfsorientierte öffentliche Verkehrserschliessung angeboten wird, (insbesondere Busbetriebe)
e) ein Modal Split von 50 % öV und Langsamverkehr erreicht wird.

3. Die Anzahl der Fahrten in das und aus dem Gebiet Olten Südwest darf maximal 1‘000 Fahrten durch den Rötzmatttunnel betragen, bis ein weiterer Anschluss an das übergeordnete Verkehrsnetz (Entlastung Region Olten) erstellt ist.

4. Publikumsintensive Nutzungen dürfen gesamthaft bis zu maximal durchschnittlich 6‘000 Fahrten auslösen (durchschnittlicher Tagesverkehr).

Dies nur einige Hinweise, dass die Baukommission und der Stadtrat höchstes Interesse an einer qualitativ hochstehenden Entwicklung auf dem Gebiet Olten SüdWest haben und diese mit den ihnen zur Verfügung stehenden Mitteln wenn nötig auch durchsetzen werden. Auch der künftige Besitzer ist sich nach seinen Aussagen dieser Ausgangslage durchaus bewusst.

2.2 Weitere Qualitätssicherungsmassnahmen

Aufgrund der öffentlichen Diskussion um die Qualitätssicherung im Areal Olten SüdWest hat der Stadtrat trotz seiner Überzeugung, über ein bereits sehr gutes Instrument zu verfügen, mit den bisherigen Besitzern und dem künftigen Investor Verhandlungen aufgenommen. Dabei geht es ihm um sinnvolle Ergänzungen der Qualitätsvorschriften in den Bereichen Nutzungen, Etappierung und Energieversorgung:

- Nutzungen:
Aus dem ganzen Planwerk, insbesondere auch aus dem Leitbild, geht eindeutig hervor, dass in Gebäuden angrenzend an den Entreeplatz und den „Strip“ im Erdgeschoss einzig Geschäfts- und Dienstleistungsnutzungen zulässig sind. Dies lässt sich schon von der ungenügenden Wohnqualität (Wohnumfeld) solcher Wohnungen ableiten. Präzisierend soll
§ 9 Abs. 7 wie folgt ergänzt werden:

In Gebäuden angrenzend an den Entreeplatz und den „Strip“ sind im Erdgeschoss keine Wohnungen zulässig.

- Etappierung:
In § 13 der Sonderbauvorschriften wird lediglich die Etappierung innerhalb des Baubereiches umschrieben. Die Etappierung des gesamten Gestaltungsplanes wird in den Sonderbauvorschriften aber nicht erwähnt. Sie wird hingegen im Erschliessungsprogramm klar festgehalten. Der Stadtrat hat daher vorgeschlagen, dass § 13 der Sonderbauvorschriften wie folgt ergänzt wird:

Für die Etappierung des Gestaltungsplanes ist das Erschliessungsprogramm verbindlich.

In begründeten Fällen kann der Stadtrat Ausnahmen bewilligen, wenn eine solche dem Leitbild nicht widerspricht und die Entwicklung des gesamten Quartiers positiv beeinflusst. In solchen Fällen ist die Gestaltungskommission beizuziehen.

- Energieversorgung:
Gemäss § 15 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften muss der Minergie-Standard grundsätzlich eingehalten werden, wenn dies wirtschaftliche tragbar, nachhaltig, technisch möglich und städtebaulich gut verträglich ist. Fachleute sind überzeugt, dass insbesondere bei Wohnungen – nach dieser Formulierung – der Minergie-Standard einzuhalten ist, da seitens der Bauherrschaft kaum ein Nachweis erbracht werden kann, diesen zu umgehen. Sicherlich einer der bei vielen Investoren und Bauherren umstrittener Punkt ist die beim Minergie-Standard geforderte, so genannte mechanische Lüftungsanlage. Der Stadtrat hat deshalb in die Verhandlungen eingebracht, § 15 der Sonderbauvorschriften wie folgt abzuändern:

Sämtliche Gebäude müssen den Minergie-Standard erfüllen. Wird auf eine mechanische Lüftungsanlage verzichtet, müssen mindestens die Primäranforderungen an die Gebäudehülle und der nach Minergie gewichtete Grenzwert der Energiekennzahl eingehalten werden. Der entsprechende Nachweis ist im Baugesuchsverfahren zu erbringen. Die zum Zeitpunkt der Baueingabe gültige Energiegesetzgebung des Kantons Solothurn ist einzuhalten.

Diskussionsthema ist zudem die Durchführung von Architekturwettbewerben, Parallelprojektierungen oder Studienaufträgen mit mindestens 3 ausgewiesenen Büros bzw. Teams. Dabei geht es nicht nur um die gestalterische Qualität der Gebäude und der Aussenräume, sondern auch um die Qualität des gebäudeinternen und -externen Wohn- und Arbeitsumfeldes, der Aufenthalts- und Erholungsqualität, um die sozialen Belange ( Identifikation, Quartierverbundenheit, Quartierversorgung wie Läden, Kinderhorte usw. ) und um die Aspekte der Ökologie und Ökonomie. All diese Anforderungen sind selbstverständlich auch im Rahmen des ordentlichen Baugesuchverfahrens zu erfüllen und dementsprechend durch die Baukommission eingehend zu prüfen und beurteilen. Die Baukommission kann zur Klärung all dieser Qualitätsansprüche die Gestaltungskommission beauftragen.

Die Ergebnisse der entsprechenden Verhandlungen stehen noch aus. Der Stadtrat hat kein Interesse an einer zweiten Auflage des gemeinsam erarbeiteten Planes, welche für eine mehrjährige Verzögerung der Bebauung des Areals sorgen könnte und die Rechtssicherheit in Frage stellen würde. Entsprechend wären von Seiten der Eigentümerin Vorwürfe der Rechtsverzögerung und allenfalls Schadenersatzforderungen zu erwarten. Die AG Hunziker und der Investor haben hingegen signalisiert, dass die Anliegen allenfalls auch in einer separaten Vereinbarung geregelt werden könnten.

Zudem wurden auf Initiative von Stadtrat Martin Wey und Rechtskonsulent Stefan Hagmann Gespräche zwischen den Autoren der Volksmotion und der Volksinitiative mit dem aktuellen Besitzerin Holcim und dem Investoren Leopold Bachmann geführt. Dabei hat der Investor Gesprächsbereitschaft gezeigt und betont, dass die gemeinsame „Vision Olten SüdWest“ nur dann optimal gelingen werde, wenn eine gute Zusammenarbeit erreicht werden könne zwischen der Stadt Olten und ihren Baubehörden, den Vertretern des Initiativkomitees und ihm und seiner Stiftung. Er werde mit seinen Architekten für jedes Baufeld das Bauprojekt mit der Baubehörde der Stadt Olten Schritt um Schritt entwickeln. Er signalisierte auch, dass er Wohnungen für niedrigere Einkommen, aber auch für höhere Einkommen erstellen werde. Einzelne nicht benutzte Flächen könnten auch für andere Zwecke wie zum Beispiel Schrebergärten benutzt werden, wenn vorgängig die Altlasten beseitigt würden und die Stadt Olten die rechtzeitige Rückgabe garantiere.

Wie erwähnt ist der Stadtrat überzeugt, dass mit dem gemeinsam mit der Eigentümerin und dem Kanton erarbeiteten Gestaltungsplan ein sehr geeignetes Instrument zur Qualitätssicherung vorliegt. Dennoch ist er bereit, vor einer Unterzeichnung des Gestaltungsplanes diesen einer unabhängigen Fachperson zur Beurteilung vorzulegen und allenfalls eine Überarbeitung zu prüfen.


2.3 Verzicht auf Erwerb des Areals Olten SüdWest

Der Kauf des Gesamtareals durch die Stadt Olten stellt nach Ansicht des Stadtrates für die Qualitätssicherung, welche wie beschrieben auch ohne diesen Schritt realisiert werden kann, keine Notwendigkeit dar. Er ist deshalb nach wie vor kein Thema für den Stadtrat. Dies auch aus andern, ebenfalls bereits genannten Gründen. Hier seien nur die folgenden Punkte nochmals aufgeführt:

- Finanzplanung: In der mittelfristigen Planung werden in den nächsten Jahres sehr grosse Volumen in die Erneuerung und Attraktivierung der städtischen Infrastruktur investiert. Insgesamt sind Investitionsvorhaben mit Kostenfolgen von über 250 Mio. Franken in Planung und Bearbeitung. Der im kommenden November dem Parlament vorzulegende Finanz- und Investitionsplan wird aufzeigen, dass sich das in der Planungsperiode 2010 bis 2016 bei einer massvollen Verschuldung verkraftbare Volumen auf rund CHF 150 Mio. beläuft. Die Ausgaben für die Grossprojekte, gepaart mit den erwarteten Steuereinbussen, insbesondere im Bereich der juristischen Personen, werden die gute Finanzlage der Stadt Olten bereits innerhalb des Planungshorizonts massiv beeinträchtigen.
Der Verkaufspreis für das Areal Olten SüdWest beträgt laut Angaben des künftigen Investors 20 Mio. Franken; hinzu kämen eine Konventionalstrafe von 10 Mio. Franken beim Rückzug einer Partei aus dem bestehenden Vorvertrag sowie die Kosten für die Altlastenentsorgung und die Erschliessung. Auf Grund der notwendigen Prioritätensetzung in der Finanz- und Investitionsplanung haben der Kauf des Areals Olten SüdWest und dessen Folgekosten darin nicht ohne Steuererhöhung Platz – oder es müssten dann einige der bereits bestehenden Vorhaben gestrichen werden.
- Vielfältigste Interessen: Bei einem Kauf hätte auf Grund vielfältigster Interessen eine grosse, teils an den Realitäten und getroffenen Vorentscheiden vorbeigehende Diskussion über die künftige Nutzung und die städtebaulichen Qualitäten möglicher Bauvorhaben begonnen, die zu einer Blockade und auch zu einer Unsicherheit bei potenziellen Investoren hätte führen können.
- Fehlen von Ressourcen und Knowhow: Für das Handling, insbesondere auch für die Vermarktung des Areals wären bei der Stadtverwaltung keine Ressourcen in genügendem Umfang vorhanden gewesen; zudem fehlt das spezifische Knowhow ebenso wie das brancheninterne Wissen. Ein Einkauf solcher Ressourcen wäre einerseits kostspielig gewesen und hätte anderseits für eine gewisse Abhängigkeit von einem Dienstleister gesorgt, die meist ihrerseits nicht vollständig unabhängig sind.

Hinzu kommt, dass ein Verkauf sowohl für die jetzige wie auch für die künftige Eigentümerschaft nach deren Angaben nach wie vor nicht zur Diskussion steht. Leopold Bachmann betont in einem Schreiben vom 21. August: „Der Kauf des Baulandes Olten SüdWest ist durch einen notariell beurkundeten Kauf-Vorvertrag gesichert und endgültig; ich muss kaufen.“

2.4 Abschreibung der Motion Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnende betr. Olten SüdWest

Aufgrund der bereits im Teilzonen-, Gestaltungs- und Erschliessungsplan Olten SüdWest festgelegten Massnahmen zur Qualitätssicherung und der zusätzlich eingeleiteten Schritte kann die Motion Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnende betr. Olten SüdWest abgeschrieben werden.


3. Weiteres Vorgehen

Nach der Behandlung dieser Vorlage in der Parlamentssitzung vom 16./17. September wird der Stadtrat den Gestaltungsplan einer unabhängigen Fachperson zur Beurteilung vorlegen, allenfalls eine Überarbeitung prüfen und anschliessend die eingegangenen zwei Einsprachen und den Gestaltungsplan Olten SüdWest je nach Ergebnis zügig behandeln.


Beschlüssesanträge:

1. Von den vorstehenden Ausführungen betreffend Qualitätssicherung im Bebauungsgebiet Olten SüdWest wird Kenntnis genommen.

2. Die Motion Stefan Nünlist (FdP) und Mitunterzeichnende betr. Olten SüdWest wird abgeschrieben.

3. Der Stadtrat wird mit dem Vollzug beauftragt.




Beilage:
- Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan mit Leitbild









Weitere Unterlagen unter http://www.olten.ch/de/suedwest/


Olten, 31. August 2009
NAMENS DES STADTRATES VON OLTEN
Der Stadtpräsident: Der Stadtschreiber:



Ernst Zingg Markus Dietler"

Mangels neuer Erkenntnisse wurde das Traktandum verschoben.

Auf Grund eines einstimmig angenommenen Ordnungsantrags der SP-Fraktion wurde die Weiterbehandlung des Geschäfts verschoben.