Zustand und Strategie Guggerhaus und Unterer Kanalweg 19

Die Motionäre beauftragen den Gemeinderat, eine Strategie zu entwerfen, wie der stetige Verfall und die Wertverminderung des Guggerhaus und der Liegenschaft am Kanalweg aufgehalten werden kann und wie die Häuser zukünftig genutzt werden sollen.

Der Gemeinderat soll für beide Liegenschaften verschiedene Optionen inkl. Nutzungskonzept vorlegen:

• Option Sanierung: mit grober Kostenschätzung und zukünftiger Nutzung
• Option Verkauf: Welche Verkaufserträge können erwartet werden?
• Option Vergabe im Baurecht: Welche Verkaufserträge und Baurechtszinsen können erwartet werden?

1. Allgemeines

Mit der vorliegenden Motion soll der Gemeinderat beauftragt werden, eine Strategie zu entwerfen, wie der stetige Verfall und die Wertverminderung der Liegenschaften Hauptstrasse 78 und Unterer Kanalweg 19 aufgehalten werden kann und wie die Häuser zukünftig genutzt werden sollen. Der Gemeinderat ist bereit, den Vorstoss als Richtlinienmotion anzunehmen.

Der Gemeinderat hat bei Richtlinienmotionen einen relativ grossen Spielraum hinsichtlich des Grades der Zielerreichung, der einzusetzenden Mittel und der weiteren Modalitäten bei der Erfüllung des Auftrages. Die Entscheid-Verantwortung bleibt beim Gemeinderat.

2. Zur vorliegenden Motion

Der Gemeinderat nimmt das Anliegen der Motionäre zur Kenntnis und anerkennt die fachliche und sachliche Bedeutung der darin aufgeworfenen Fragestellungen, was im nachfolgenden Text im Detail erläutert wird. Ein entsprechender Handlungsbedarf wird erkannt. Unter Berücksichtigung der massgebenden rechtlichen Vorgaben sowie im Einklang mit weiteren raumplanerischen Zielsetzungen wurden bereits geeignete Massnahmen ergriffen bzw. befinden sich solche in Bearbeitung.

Die Liegenschaften an der Hauptstrasse 78 (Guggerhaus) und am Unteren Kanalweg 19 (ehemalige Kita) weisen vergleichbare Herausforderungen hinsichtlich baulichen Zustands, Wirtschaftlichkeit und Entwicklungspotenzial auf.

Laut dem Städtebauliches Leitbild der Stadt Nidau (2013) liegen beide Objekte in Entwicklungsgebieten mit Aufwertungspotenzial: Die Hauptstrasse 78 an der städtebaulich prioritären Achse Biel–Altstadt–Südliche Vorstadt–Beunden, der Untere Kanalweg 19 an der Wasserfront des Nidau-Büren-Kanals, deren Verdichtung und qualitative Entwicklung angestrebt wird. Beide Standorte besitzen Potenzial für die Innenentwicklung und zur Stärkung des urbanen Charakters – vorausgesetzt, sie werden entsprechend genutzt und weiterentwickelt.

Die Immobilienstrategie der Stadt Nidau (2021) weist beiden Liegenschaften die Normstrategie 4 («VK4[1]» bzw. «FK4[2]») zu, was die Erarbeitung eines Entwicklungskonzepts im Einklang mit den übergeordneten Grundkonzepten und Richtlinien verlangt. Dabei sind die zukünftige Nutzung und deren Bedarf zu klären und standortgerecht zu planen.

Die Immobilienstrategie formuliert drei Grundsätze: eine bedarfsgerechte Nutzung im öffentlichen Interesse, einen haushälterischen Ressourceneinsatz sowie eine zukunftsgerichtete und ökologisch abgestimmte Planung. Daraus ergeben sich – insbesondere im Hinblick auf Standort, Schutzstatus und Einordnung als Finanz- oder Verwaltungsvermögen – unterschiedliche Anforderungen an die beiden Objekte.

Die rechtliche Einordnung ist für die Handlungsspielräume zentral: Liegenschaften im Verwaltungsvermögen können nur nach Entwidmung veräussert oder baurechtlich vergeben werden; sie werden zum Anschaffungswert bilanziert (Verkehrswert unerheblich). Liegenschaften im Finanzvermögen hingegen sind grundsätzlich frei veräusserbar, umnutzbar und werden marktwertbasiert bewertet.

Gemäss Erläuterungsbericht zur Ortsplanrevision (2021) liegt die Liegenschaft an der Hauptstrasse 78 in einem ausgewiesenen Innenentwicklungsareal. Eine sorgfältige abgestimmte, standortspezifische Planung ist daher erforderlich. Das TBR weiteres Stadtgebiet (2021)[3] trägt dieser Forderung durch Zuweisung der Hauptstrasse 78 zu einer Zone mit Planungspflicht («ZPP»[4]) einerseits, sowie durch Einbezug des Unteren Kanalwegs 19 in den Perimeter des Uferschutzplans andererseits Rechnung.

Auch wenn die Motion eine parallele Prüfung von Sanierung, Verkauf und Baurechtsvergabe verlangt, ist nach dem Gesagten eine getrennte Betrachtung beider Liegenschaften erforderlich, um Transparenz und Sachlichkeit zu gewährleisten. Der nachfolgende Bericht legt deshalb für beide Objekte jeweils gesondert die Vorgeschichte, den aktuellen Zustand, sowie die geplanten oder bereits umgesetzten Massnahmen dar und erörtert – soweit möglich – denkbare Handlungsoptionen. Im Anschluss erfolgt die Beantwortung der im Rahmen der Motion gestellten Fragen in angemessener Kürze.

3. Hauptstrasse 78

a) Steckbrief

Die Liegenschaft an der Hauptstrasse beim Brückenkopf des Nidau-Büren-Kanals gehört zur städtisch geprägten Bebauung am Südrand der Altstadt («Vorstadt Süd») und liegt in einem Gebiet, das in den kommenden Jahren von weitreichenden städtebaulichen Veränderungen betroffen sein wird (Bahnhofausbau, Neugestaltung der Hauptstrasse und Gleisanlagen).

Das Gebäude an der Hauptstrasse 78 wurde um 1899/1900 erbaut und ist im kantonalen Bauinventar mit dem höchsten Schutzstatus «schützenswert» verzeichnet. Es umfasst im Erdgeschoss Büroräume sowie zwei Wohnungen in den Obergeschossen.

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[1] Abkürzung: Liegenschaft im Verwaltungsvermögen (V), Kernbestand (K), Normstrategie (4).
[2] Abkürzung: Liegenschaft im Finanzvermögen (F), Kernbestand (K), Normstrategie (4).
[3] Teilbaureglement weiteres Stadtgebiet und Vorschriften zum Uferschutzplan Nidau-Büren-Kanal, SRS 720.4.
[4] Vgl. Art. 401 TBR weiteres Stadtgebiet und Art. 73 Abs. 2 Baugesetz (BauG, BSG 721.0).

Das Guggerhaus und auch die Liegenschaft am Unteren Kanalweg 19 (ex Kita) sind seit langer Zeit unbewohnbar. Der Kredit für die Sanierung des Guggerhauses wurde bei einer Volksabstimmung vor 5 Jahren abgelehnt. Seither hat sich nichts mehr getan und keine Massnahme zur Erhaltung der Bausubstanz wurde ergriffen.

Die Stadt Nidau muss mit seinen finanziellen Ressourcen sehr sorgfältig umgehen und sollte die gemeindeeigenen Immobilien nutzen können und deren Liegenschaftswert erhalten. Im aktuellen Fall werden diese Liegenschaften stark an Wert verlieren, wenn nicht bald ein Sanierungs- und Nutzungskonzept vorliegt. Dadurch wird auch das Gemeindevermögen sinken und möglich Mieteinnahmen entfallen. Den Unterzeichnenden ist es bewusst, dass die Gemeinde eine Liegenschaftsstrategie besitzt, aber zu den fraglichen Liegenschaften ist in dieser Strategie keine Antwort zu finden.