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Pensionskassen haben seit 2005 ihre Immobilien nach dem Verkehrswert und nicht mehr nach dem Anlagewert zu bewerten und in Ihren Büchern zu führen. Der Verkehrswert wird nach dem Ertragswert berechnet, ist also von den künftigen Mieteinnahmen abhängig. Höhere künftige Mieteinnahmen führen zu buchhalterischen Aufwertungsgewinnen, die auch ausgeschüttet werden können. Das hat mannigfache Auswirkungen auf das Verhalten von institutionallen Immobilieneigentümern. In diesem Zusammenhang stellen sich bei der Bundeseigenen Pensionskasse Publica verschiedene Fragen.

1. In welcher Periodizität werden die Immobiliennlagen der Publica bewertet.

2. Nach welcher Methode werden die Immobilienanlagen der Publica bewertet respektive welche Formeln werden angewendet? Wir bitten um Präzise angaben wie Beispielsweise den Diskontsatz, Risiko-Korrekturen etc. Wer führt diese Bewertungen durch?

3. Unterstehen die Immobilienbewertungen einer jährlichen Revisionspflicht und wer führt diese durch?

4. Ist die Mietrechtskonformität der den Bewertungen zugrundeliegenden Mieteinnahmen respektive Ertragswerte Gegenstand der Revision?

5. Haben erzielte Aufwertungsgewinne lohnrelevante Auswirkungen?

6. Welche Auswirkungen haben die Immobilienbewertung nach dem Ertragswert auf die Berechnung des Deckungsgrades?

7. Wie wird dem Anreiz begegnet, durch Erhöhungen der Mieteinnahmen bei Mieterwechsel über die mietrechtlich erlaubte Eigenkapitalrendite hinausgehende Mieteinnahmen zu erzielen, um Aufwertungsgewinne zu erzielen?

8. Führt die Publica eine Schattenrechnung, die die effektive Rendite basierend auf dem Anlagewert ausweist? Wenn nein, wieso nicht?

9. Wie beurteilt die Publica die Wirkungen dieser Bilanzorientierung innerhalb der institutionellen Immobilienanlegerschaft auf die Preise im Transaktionsmarkt? Muss die Publica deshalb vermehrt ins Ausland ausweichen?

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